Où investir en Île-de-France en 2026 ?

Priorité au rendement, à l'emploi, à l'accessibilité et à la demande locative. Classement des communes en Île-de-France.

Au classement « Où investir » en Île-de-France, Coulommiers (77) arrive en tête avec un score de 77/100, devant Épinay-sous-Sénart et Grigny. Coulommiers se distingue surtout sur « tension locative » (96/100). Classement calculé sur données publiques (DVF, INSEE, ANIL, SSMSI) — 497 communes évaluées.

77/100

score où investir

Coulommiers

77 · 16 k hab.

2 507 €/m²−17 % vs dépt

Emploi salarié +2.3 % sur un an

Emploi dynamique Prix attractifs

Petites ville au profil marqué, portée par emploi et rendement. Idéale pour le profil « où investir ».

77/100

score où investir

Épinay-sous-Sénart

91 · 12 k hab.

1 739 €/m²−48 % vs dépt

11.4 % de rendement locatif brut

Fort rendement Prix attractifs

Petites ville au profil marqué, portée par rendement et accessibilité. Idéale pour le profil « où investir ».

75/100

score où investir

Grigny

91 · 27 k hab.

1 146 €/m²−66 % vs dépt

16.2 % de rendement locatif brut

Fort rendement Prix attractifs Bien desservie

Villes moyenne au profil marqué, portée par rendement et accessibilité. Idéale pour le profil « où investir ».

75/100

score où investir

Nemours

77 · 13 k hab.

2 218 €/m²−27 % vs dépt

27 % moins cher que la moyenne du département

Fort rendement Prix attractifs

Petites ville au profil marqué, portée par rendement et emploi. Idéale pour le profil « où investir ».

75/100

score où investir

Melun

77 · 46 k hab.

2 952 €/m²−2 % vs dépt

Emploi salarié +3.8 % sur un an

Emploi dynamique

Villes moyenne au profil marqué, portée par emploi et rendement. Idéale pour le profil « où investir ».

74/100

score où investir

La Ferté-sous-Jouarre

77 · 10 k hab.

2 168 €/m²−28 % vs dépt

8.2 % de rendement locatif brut

Fort rendement Prix attractifs

Petites ville au profil marqué, portée par rendement et emploi. Idéale pour le profil « où investir ».

La suite du classement

#	Commune	Prix €/m²	Score	Rendement locatif	Dynamisme du marché	Emploi & activité
7	Garges-lès-Gonesse95 · 42 k hab. Emploi salarié +3.5 % sur un an	2 980 €/m²−16% vs dépt	74	78	15	86
8	Mantes-la-Ville78 · 22 k hab. Emploi salarié +4.6 % sur un an	2 512 €/m²−39% vs dépt	74	84	10	85
9	Nangis77 · 9 k hab. Emploi salarié +3.2 % sur un an	2 372 €/m²−22% vs dépt	73	75	26	81
10	Montereau-Fault-Yonne77 · 22 k hab. 9.4 % de rendement locatif brut	1 808 €/m²−40% vs dépt	73	90	36	61
11	Fosses95 · 11 k hab. Emploi salarié +2.5 % sur un an	3 125 €/m²−12% vs dépt	73	67	70	85
12	Le Mée-sur-Seine77 · 20 k hab. Emploi salarié +4.7 % sur un an	2 363 €/m²−22% vs dépt	73	90	6	92
13	Limay78 · 18 k hab. Emploi salarié +2.5 % sur un an	2 726 €/m²−34% vs dépt	73	60	52	72
14	Villepinte93 · 41 k hab. 29 % moins cher que la moyenne du département	3 013 €/m²−29% vs dépt	72	82	12	65
15	Fresnes94 · 30 k hab. 8.2 % de rendement locatif brut	2 881 €/m²−40% vs dépt	72	86	2	77
16	Étampes91 · 27 k hab. Bassin d'emploi dynamique	2 725 €/m²−18% vs dépt	72	56	46	71
17	Évry-Courcouronnes91 · 67 k hab. Très bien desservie	2 853 €/m²−14% vs dépt	71	81	22	51
18	Nandy77 · 6 k hab. Emploi salarié +2.3 % sur un an	2 975 €/m²−2% vs dépt	71	66	28	86
19	Champagne-sur-Seine77 · 6 k hab. Prix +6.1 %/an (marché porteur)	2 632 €/m²−13% vs dépt	71	49	82	69
20	Les Mureaux78 · 35 k hab. 32 % moins cher que la moyenne du département	2 801 €/m²−32% vs dépt	70	69	23	60
21	Cergy95 · 71 k hab. Fort rendement locatif	3 029 €/m²−15% vs dépt	70	78	10	63
22	Meaux77 · 57 k hab. Très bien desservie	2 942 €/m²−3% vs dépt	70	64	17	70
23	Sarcelles95 · 59 k hab. Très bien desservie	3 127 €/m²−12% vs dépt	70	65	38	64
24	Savigny-le-Temple77 · 31 k hab. Parmi les plus sûres de sa catégorie	2 828 €/m²−6% vs dépt	70	76	20	48
25	Vaujours93 · 8 k hab. 22 % moins cher que la moyenne du département	3 313 €/m²−22% vs dépt	70	54	52	67
26	Villiers-le-Bel95 · 30 k hab. Très bien desservie	3 401 €/m²−4% vs dépt	69	57	53	60
27	Brétigny-sur-Orge91 · 27 k hab. Emploi salarié +12.5 % sur un an	3 137 €/m²−6% vs dépt	69	63	7	81
28	Goussainville95 · 31 k hab. Emploi salarié +3.1 % sur un an	3 305 €/m²−7% vs dépt	69	52	25	83
29	Bobigny93 · 57 k hab. Emploi salarié +2.0 % sur un an	3 200 €/m²−24% vs dépt	69	77	0	83
30	Stains93 · 41 k hab. Prix +5.3 %/an (marché porteur)	3 895 €/m²−8% vs dépt	69	32	83	76
31	Mennecy91 · 16 k hab. Emploi salarié +3.0 % sur un an	2 951 €/m²−11% vs dépt	69	73	5	84
32	Dammarie-les-Lys77 · 24 k hab. Parmi les plus sûres de sa catégorie	2 948 €/m²−2% vs dépt	69	60	37	50
33	La Courneuve93 · 47 k hab. Emploi salarié +2.1 % sur un an	3 824 €/m²−10% vs dépt	69	40	78	80
34	Gonesse95 · 28 k hab. Très bien desservie	3 200 €/m²−10% vs dépt	69	66	12	73
35	Saint-Ouen-l'Aumône95 · 26 k hab. Parmi les plus sûres de sa catégorie	3 306 €/m²−7% vs dépt	69	60	21	61
36	Créteil94 · 93 k hab. Emploi salarié +2.3 % sur un an	3 598 €/m²−25% vs dépt	69	68	7	76
37	La Queue-en-Brie94 · 12 k hab. Emploi salarié +4.1 % sur un an	3 213 €/m²−33% vs dépt	69	70	3	92
38	Pontoise95 · 32 k hab. Emploi salarié +3.3 % sur un an	3 098 €/m²−13% vs dépt	69	67	2	73
39	Tremblay-en-France93 · 38 k hab. 21 % moins cher que la moyenne du département	3 340 €/m²−21% vs dépt	68	60	21	72
40	Élancourt78 · 26 k hab. 25 % moins cher que la moyenne du département	3 085 €/m²−25% vs dépt	68	73	9	63

Notre méthode, en bref

Standard OCDE/JRC

Nos classements suivent la démarche de référence pour construire un indicateur composite (Handbook OCDE / Centre commun de recherche de la Commission européenne). Cinq garde-fous :

Une note nationale unique

Chaque pilier est un percentile (0–100) calculé sur TOUTE la France — « mieux que 80 % des communes françaises ». La note d'une commune est donc la même partout : sur sa fiche comme au palmarès.

La taille classe, elle ne note pas

On peut filtrer par taille de ville (métropoles, villes moyennes, petites villes, villages) pour un classement à armes égales — mais la note reste nationale : un village agréable ne peut pas dépasser une ville dynamique au seul motif d'une délinquance nulle.

Le petit échantillon est corrigé

Un taux calculé sur quelques ventes ou quelques centaines d'habitants est ramené vers la norme (lissage bayésien) : pas de « faux podium » de village.

Un atout ne rachète pas tout

L'agrégation est partiellement non compensatoire (pénalité de déséquilibre) : une commune excellente en rendement mais dangereuse ne peut pas se hisser au sommet d'« Où vivre ».

La couverture est déclarée

Une donnée manquante reçoit une note neutre, mais c'est signalé (✦) : une note calculée sur peu de critères n'est jamais présentée comme aussi sûre qu'une note complète.

Les écarts de score faibles ne sont pas significatifs : fiez-vous aux paliers (top 20 %, etc.) plutôt qu'au rang exact. Le score global reste indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.

Méthodologie complète, sources & limites

Sources officielles · Prix & tendance : DVF — Etalab / DGFiP · Loyers : Carte des loyers — ANIL · Revenus & population : INSEE — Filosofi & Recensement · Sécurité : SSMSI — Ministère de l'Intérieur. Note unique sur 100, calculée à l'échelle nationale (identique sur la fiche de chaque commune) ; le périmètre affiché ne change que le rang, pas la note. Seules les communes à volume de ventes suffisant sont classées. À titre indicatif.

Par département

Paris (75)Seine-et-Marne (77)Yvelines (78)Essonne (91)Hauts-de-Seine (92)Seine-Saint-Denis (93)Val-de-Marne (94)Val-d'Oise (95)