Les Mureaux

Le marché des Mureaux affiche une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans à -1.1%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un prix médian au m² à 2 639€ en 2024. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est faible (7 transactions DVF), reflétant une demande atone dans un contexte de pression fiscale locale et de désaffection des primo-accédants, tandis que la part de logements vacants (4.7%) suggère un déséquilibre offre/demande persistant. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.4% masque une prime de risque élevée, justifiée par un marché sous-évalué mais peu résilient aux chocs macroéconomiques.

Le couple rendement/risque est **déséquilibré** : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.4% est attractif, mais la part de locataires (56.8%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian à 16.3€/m²) indiquent une demande locative fragile, vulnérable aux vacuités et aux impayés. La stratégie doit privilégier la **préservation patrimoniale** (acquisition à prix décoté) plutôt que le rendement pur, avec un horizon de détention long pour absorber la volatilité du marché. Les investisseurs en quête de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. devraient éviter ce territoire.

Le cadre de vie est **polarisé** : un revenu médian à 17 960€ et un taux de pauvreté à 25% révèlent une population en tension économique, limitant la capacité d’endettement et la demande en résidences principales haut de gamme. La densité d’équipements (1 161 pour 28 400 habitants) est correcte, mais la sécurité (indice SSMSI 2025 : cambriolages à 2.9/1000, trafics à 2.1/1000) dégrade l’attractivité résidentielle. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants, avec un risque de stagnation des prix à moyen terme.