Investissement locatif — l'optimiseur ultime

Le plus simple : un abattement forfaitaire de 30 %.

Principe. Location d'un logement vide en résidence principale du locataire. Les loyers sont des revenus fonciers.

Fiscalité. Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif, si les revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an. Le net imposable s'ajoute aux revenus (barème IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux.

📖 Art. 32 CGI · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Effacer des travaux sur vos revenus… et jusqu'à 10 700 € de salaire.

Principe. Location vide au régime réel : toutes les charges réelles sont déduites (travaux, intérêts, taxe foncière, assurance, gestion).

Fiscalité. Charges déduites des loyers. Si le résultat est négatif, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), le surplus reportable 10 ans. Plafond doublé à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique (passoires G/F → D) jusqu'en 2025.

📖 Art. 156 CGI · Art. 31 CGI

Meublé simplifié : 50 % d'abattement forfaitaire.

Principe. Location meublée non professionnelle. Les loyers sont des BIC. Régime micro sous plafond.

Fiscalité. Abattement forfaitaire de 50 % (meublé longue durée) si recettes ≤ 77 700 €/an ; 30 % et plafond 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé (durci en 2025). Net imposable au barème IR + 17,2 % PS.

📖 Art. 50-0 CGI · Art. 25-4 loi 1989

La star : l'amortissement efface l'impôt sur les loyers pendant 10–20 ans.

Principe. Location meublée au réel. On amortit comptablement le bien (hors terrain), le mobilier et les travaux, en plus de déduire toutes les charges.

Fiscalité. Résultat = loyers − charges réelles − amortissements. L'amortissement (bâti sur ~25–40 ans, mobilier sur 5–10 ans) crée une charge non décaissée qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant des années. PS 17,2 % sur le résultat (donc souvent nuls). Les amortissements non utilisés sont reportables sans limite.

📖 Art. 39 CGI · Art. 155 IV CGI · BOI-BIC-AMT

Pour les gros patrimoines meublés : déficits imputables et exonération de plus-value.

Principe. Recettes meublées > 23 000 €/an ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.

Fiscalité. Régime BIC réel avec amortissements. Les déficits s'imputent sur le revenu global. Exonération des plus-values professionnelles après 5 ans d'activité (recettes < 90 000 €). Assujettissement aux cotisations sociales (SSI ~35–40 %) au lieu des PS.

📖 Art. 155 IV CGI · Art. 151 septies CGI

Diviser pour mieux rentabiliser : le loyer au m² le plus élevé.

Principe. Louer chaque chambre séparément (bail unique solidaire ou baux individuels), en meublé, souvent au réel LMNP.

Fiscalité. Fiscalité LMNP (micro-BIC ou réel). L'amortissement au réel est particulièrement efficace vu les loyers cumulés élevés.

📖 Art. 8-1 loi 1989 · Décret 2015-981

Détenir et transmettre à plusieurs, en toute transparence fiscale.

Principe. Société civile immobilière transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers (comme en direct).

Fiscalité. Transparence : revenus fonciers au barème (micro ou réel) au prorata des parts. Pas de meublé (sinon bascule IS). Transmission facilitée par donation de parts (abattements renouvelables 15 ans).

📖 Art. 8 CGI · Art. 1832 Code civil

Amortir en société… au prix d'une plus-value lourde à la revente.

Principe. SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés : amortissement du bien, imposition des bénéfices à l'IS.

Fiscalité. Résultat = loyers − charges − amortissements, imposé à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). MAIS à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits) → plus-value taxée très lourdement à l'IS, sans abattement pour durée.

📖 Art. 206 CGI · Art. 219 CGI

Le Pinel de l'ancien : jusqu'à 21 % de réduction d'impôt pour rénover en centre-ville.

Principe. Achat d'un logement ancien à rénover (travaux ≥ 25 % du coût total) dans une commune éligible (programme « Action Cœur de Ville »), puis location nue plafonnée.

Fiscalité. Réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix (plafonné 300 000 €) pour 6, 9 ou 12 ans de location. Loyers et ressources du locataire plafonnés. Entre dans le plafond global des niches (10 000 €/an).

📖 Art. 199 novovicies CGI

Louer moins cher contre une réduction d'impôt sur les loyers, dans l'ancien sans travaux.

Principe. Convention avec l'Anah : le propriétaire loue sous les plafonds de loyer du marché local (loyer intermédiaire, social ou très social) en échange d'une réduction.

Fiscalité. Réduction d'impôt de 15 % à 65 % des loyers selon la décote consentie (plus la décote est forte, plus la réduction est élevée). Cumulable avec le déficit foncier. Hors plafond des niches (avantage majeur).

📖 Art. 199 tricies CGI

22 à 30 % des travaux de restauration en secteur patrimonial, hors plafond des niches.

Principe. Restauration complète d'un immeuble ancien en Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou quartier ancien dégradé, sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

Fiscalité. Réduction d'impôt de 22 % (SPR avec PVAP) ou 30 % (SPR avec PSMV / quartiers dégradés) des travaux, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans (soit jusqu'à 120 000 € de réduction). Hors plafond global des niches.

📖 Art. 199 tervicies CGI

Déduire 100 % des travaux du revenu global, sans plafond.

Principe. Acquisition d'un bien classé ou inscrit à l'Inventaire des Monuments Historiques, avec engagement de conservation 15 ans.

Fiscalité. Déduction de 100 % des travaux et charges du revenu global, sans aucun plafond (le dispositif le plus puissant pour les très hauts revenus). Exonération de droits de succession sous convention.

📖 Art. 156 II-1° ter CGI