Aurillac

Le marché d'Aurillac affiche une inertie structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à 0%, confirmant une phase de stagnation prolongée malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif élevé (10,5%). La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (48 transactions en 2024) et une part de logements vacants à 14,1% révèlent une offre excédentaire persistante, typique des marchés en surcapacité locative. Le prix médian de 1 084€/m², couplé à un loyer médian de 9,5€/m², suggère une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 15% par rapport aux standards régionaux, indiquant un potentiel de rebond conditionnel à une absorption des stocks vacants.

Le couple rendement/risque est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,5% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (49,9% de locataires) et une vacance structurelle, réduisant la marge de sécurité. La part de propriétaires (47,9%) limite la pression locative future, tandis que le revenu médian de 21 480€ et un taux de pauvreté à 15% confirment un bassin locatif vulnérable aux chocs économiques. Stratégie recommandée : cibler des actifs résilients (petits logements, rénovations) avec un horizon de 5+ ans, en anticipant une correction des loyers si la demande ne se redresse pas.

Le cadre de vie présente des risques sociétaux modérés : un indice de cambriolages à 1,7 pour 1 000 habitants et des violences intrafamiliales à 2,7 pour 1 000 habitants (SSMSI 2025) signalent une insécurité localisée, tandis que la densité d'équipements (1 900 pour 42 600 habitants) reste en deçà des standards urbains. La part de maisons (28,1%) et la faible densité commerciale (530 commerces) limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Points de vigilance : dépendance aux subventions locales et risque de dépréciation accélérée en cas de crise économique, malgré une attractivité rurale résiduelle.