Meublé ou nu ? Le match des régimes
Le même appartement, deux fiscalités opposées. En meublé (LMNP), l'amortissement efface l'impôt sur vos loyers pendant des années ; en nu, le déficit foncier peut alléger votre impôt global dès la première année. On finance, on impose, on compare : le waterfall de chaque régime, l'Indice de Rentabilité Réelle après impôt, et le verdict sur 10 ans se recalculent à chaque curseur.
Avantage : location meublée (LMNP)
Sur 10 ans, le meublé (LMNP) l'emporte : l'amortissement neutralise l'impôt (10 années sans impôt sur 10), soit 3 176 € d'impôt économisés et 0,1 pt de rentabilité réelle en plus. Contrepartie : comptabilité BIC et bien meublé.
Location nue
Régime retenu : réel foncier
après charges & impôt · 2/10 années sans impôt
Location meublée (LMNP)
gagnantRégime retenu : réel (amortissement)
après charges & impôt · 10/10 années sans impôt
En meublé, vous « amortissez » chaque année 7 524 € (bâti, mobilier, travaux) — une charge comptable sans sortie d'argent qui efface le résultat imposable. Ce matelas se reporte indéfiniment : c'est ce qui maintient l'impôt à zéro pendant des années, là où la location nue est taxée dès que les intérêts baissent.
Impôt cumulé sur 10 ans
Ce que chaque régime laisse au fisc, année après année. L'écart, c'est votre gain.
Modélisation pédagogique sur 10 ans à loyers et charges constants (hors revalorisation et hors assurance emprunteur). Location nue au réel avec déficit foncier imputable (plafond 10 700 €/an) ou micro-foncier (abattement 30 %) selon le plus avantageux ; meublé LMNP au réel (amortissement bâti/mobilier/travaux, non créateur de déficit, reportable). L'Indice de Rentabilité Réelle = (loyers nets − charges − impôt moyen) ÷ coût total. Chaque situation a ses subtilités comptables — à faire valider par un expert-comptable.
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