LMNP au réel — l'amortissement
En location meublée au régime réel, l'amortissement efface l'impôt sur tes loyers pendant des années. Compare avec le micro-BIC et visualise combien d'années tu ne paies aucun impôt.
Choisis une ville : prix, loyer et taxe foncière sont pré-remplis à partir des données de marché (DVF, ANIL), pour la surface indiquée. Tout reste modifiable.
Amorti sur ~7 ans.
Amortis sur ~10 ans.
Copro, taxe foncière, gestion, compta…
Résultat imposable & impôt, année par année
L'amortissement neutralise le résultatTaxe foncière — l'envolée des bases
+24 % sur 10 ansRevalorisation forfaitaire des valeurs locatives votée chaque année (elle s'applique à toutes les communes ; les hausses de taux locales s'y ajoutent). Un poste de charge à ne pas sous-estimer dans la durée.
Coefficients de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives (lois de finances). Les hausses de taux votées par les communes s'ajoutent à cette revalorisation nationale.
En meublé au régime réel, tu déduis tes charges et l'amortissement du bien (le bâti sur ~30 ans, le mobilier sur ~7 ans). Cet amortissement, purement comptable, efface ton résultat imposable : tes loyers ne sont souvent pas imposés pendant 10 à 20 ans.
Règle clé : l'amortissement ne peut pas créer de déficit — l'excédent est reporté indéfiniment sur les années suivantes. Le régime micro-BIC (abattement 50 %) est plus simple mais bien moins efficace dès qu'il y a du crédit ou des charges.
⚠️ Modélisation simplifiée (amortissement linéaire global). En pratique, un expert-comptable ventile par composants. À la revente, la plus-value LMNP suit un régime spécifique.