Tarbes

Le marché de Tarbes affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à +1%, malgré un prix médian au m² de 1 294€, soit un niveau inférieur de 23% à la moyenne des villes de taille comparable en Occitanie (source : Notaires de France 2023). La faible volatilité des transactions (84 ventes annuelles en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, typique des marchés polarisés par une demande endogène plutôt que spéculative. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,6% reflète une prime de risque élevée, compensant un taux de vacance à 14,5% (supérieur de 4 points à la moyenne nationale), indicateur d’un déséquilibre offre/demande structurel dans un bassin d’emploi peu diversifié (taux de pauvreté à 26%).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,6% contre une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (64,2% de locataires) et une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. implicite de 14,5%. La part élevée de locataires (64,2%) et le revenu médian de 18 540€ annuels (soit 1 545€/mois) limitent la capacité d’absorption des loyers, justifiant un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. élevé comme compensation pour un risque de turnover locatif. La stratégie optimale consiste en un ciblage de biens sous-évalués (prix < 1 200€/m²) avec un potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme, compte tenu de la sous-performance historique du marché (-1% de CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). vs +2,5% pour l’Occitanie).

Le cadre de vie à Tarbes présente des risques socio-économiques élevés (taux de pauvreté à 26%, revenu médian à 18 540€) et une densité d’équipements en dessous de la moyenne des villes de 50 000 à 100 000 habitants (723 équipements santé vs 1 200 en moyenne régionale). La sécurité est un point de vigilance : les vols violents (0,7/1 000 habitants) et les dégradations (12,9/1 000 habitants) dépassent les seuils critiques pour une ville de cette taille, tandis que les violences intrafamiliales (5,2/1 000 habitants) signalent des tensions sociales structurelles. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est contrainte par la part de maisons (23,8%) et la vacance élevée, mais la demande locative captive (64,2% de locataires) offre une sortie partielle en cas de revente forcée. Les leviers de désirabilité résident dans la proximité des Pyrénées et un coût d’accès au logement inférieur de 30% à la moyenne nationale, compensant partiellement les risques socio-économiques.