Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
672 €/m²
Loyer
9.7 €/m²
Rendement brut
17.3 %
Évolution/an
-17.3 %
Population
12 151
Revenu médian
19 450 €/an
Analyse de Castelnaudary
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Castelnaudary affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -17.3%, confirmant un cycle baissier persistant malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. attractif de 17.3%. La pression vendeuse est amplifiée par une part de logements vacants à 8.7%, supérieure à la moyenne nationale, tandis que le volume de transactions (28 en 2024) révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique. Le prix médian à 672€/m², en décalage avec le revenu médian de 19 450€, suggère une sous-évaluation relative mais masquée par un déséquilibre offre/demande défavorable, typique des zones en décroissance démographique et économique.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 17.3% masque un risque locatif élevé : 53.8% de locataires dans un bassin où le chômage latent (taux de pauvreté à 20%) et la part de maisons (56.5%) limitent la mobilité résidentielle. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible, avec un loyer médian à 9.7€/m² insuffisant pour couvrir les coûts de gestion dans un marché en stagnation. Stratégie recommandée : cibler des actifs résilients (logements sociaux ou rénovés) avec des garanties locatives publiques, ou opter pour une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. à l’achat de 15-20% pour absorber le risque de vacance prolongée.
Pour le résident
Le cadre de vie est fragilisé par une densité d’équipements standard (895 pour 11 076 habitants) mais déséquilibrée (seulement 6 transports et 32 enseignements), reflétant un territoire peu attractif pour les ménages actifs. Les indicateurs de sécurité (7.9 cambriolages et 11.7 vols/1000 habitants) dépassent les seuils critiques, dégradant la désirabilité. La revente sera conditionnée par une politique municipale de rénovation urbaine et de sécurisation, sous peine de voir les prix stagner à 672€/m², soit un ratio prix/revenu de 34.5, incompatible avec une demande solvable.
Profil de Castelnaudary
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
12 151
habitants
Densité
254
hab/km²
Superficie
47.8
km²
Code postal
11400
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian19 450€/an-14%
Taux de pauvreté20,0%+38%
Propriétaires43,7%-25%
Locataires53,8%+34%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons56,5%+5%
Logements vacants8,7%+9%
Intercommunalité : CC Castelnaudary Lauragais Audois
Vitalité économique de Castelnaudary
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 47/100Dynamique de l'emploi salarié : 92/100
Emploi salarié privé
4 263
+2,5 % sur un an
Établissements employeurs
412
-0,2 % sur un an
Procédures collectives
1 017
dépt 11 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Castelnaudary
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 149 €
Femmes 1 995 € · hommes 2 243 € — soit 11,1 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 561 €
Professions intermédiaires2 387 €
Employés1 816 €
Ouvriers1 936 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Castelnaudary, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
70/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Castelnaudary — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêtRadonRisque industrielTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
7
Arrêtés CatNat
20
Sismicité
très faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Castelnaudary est exposée à 7 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt…). La commune a fait l'objet de 20 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2023). Sismicité très faible (zone 1/5).
Tension assurantiellesous tension
À Castelnaudary, la pression sur l'assurance habitation est notable : 20 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation élevé
Climat chaud (méditerranéen ou tropical) : étés chauds et canicules fréquentes. Le besoin de climatisation (ou de pompe à chaleur réversible) y est élevé — un critère de confort et de valorisation qui pèse désormais dans une décision d'achat ou de location.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Castelnaudary
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Castelnaudary (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 3 499 DPE 1.7% de passoires (F/G)Classe médiane C
Taxe foncière à Castelnaudary
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Castelnaudary (65,42 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
2 061 €/an
parmi les plus élevés de France
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Castelnaudary +790 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Aude (11), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
2 469
Part de CDI
54 %
Alternance
6 %
Brut médian proposé
1 867 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 105 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
8
Castelnaudary est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 8/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Castelnaudary est 43ᵉ / 69 du département (Aude) pour le cadre de vie.
Cambriolages7,9‰
Dégradations11,4‰
Violences intrafamiliales3,6‰
Violences hors foyer4,4‰
Vols contre les personnes11,8‰
Vols dans les véhicules3,6‰
Violences sexuelles2,0‰
Escroqueries4,8‰
Équipements & services à Castelnaudary
895 équipements recensés, soit 74 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
185
Commerces
248
Santé
32
Écoles & formation
38
Sport & culture
6
Transports
24
Tourisme
Médecins & tarifs à Castelnaudary
32 médecins référencés dans 9 spécialités — 69% en secteur 1 (tarif Sécu), 31% en secteur 2 (dépassements), 66% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.