Auxerre

Le marché d'Auxerre affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4,5% sur 5 ans, supérieur à l'inflation moyenne française, mais en dessous des métropoles régionales (ex: Dijon à 5,2%). Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,3% sur un prix médian de 1 504€/m² révèle une prime de risque significative, compensant un taux de vacance élevé (13,4%) qui suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée. La part des maisons (34,8%) inférieure à la moyenne nationale (57%) indique une pression locative structurelle, tandis que le volume de transactions (47 en 2024) confirme un marché étroit, vulnérable aux chocs de demande.

Le couple rendement/risque est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,3% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (57,2% de locataires) et une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. fragile (revenu médian à 19 890€, taux de pauvreté à 20%). La prime de risque est justifiée par un marché sous-évalué (prix/m² à 1 504€ vs 2 100€ à Nevers), mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (volume de transactions) et la part élevée de vacance (13,4%) imposent une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. Les investisseurs doivent anticiper des cycles de correction en cas de hausse des taux.

Le cadre de vie est polarisé : une densité d'équipements (2 011 pour 34 000 habitants) supérieure à la moyenne des villes de taille similaire, mais concentrée dans les services (839) et la santé (480), masquant un déficit en enseignement (55) et transports (13). La sécurité est un point de vigilance avec des indicateurs de délinquance (6,6 cambriolages/1 000 hab., 12,8 vols de personnes) supérieurs aux villes comparables (ex: Nevers à 4,2 et 8,1 respectivement). La revente sera conditionnée par la stabilisation des prix (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). modéré) et la réduction des vacants, avec un levier possible via la rénovation du parc locatif pour capter une demande solvable.