Nîmes

Le marché nîmois affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4,2% sur 5 ans, supérieur à l’inflation moyenne française, mais en dessous du seuil de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. optimal pour un marché mature. Le prix médian de 2 167€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,1%, suggère une prime de risque significative pour les investisseurs, compensée par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. structurelle (58,1% de locataires). La part de maisons (29,3%) et le taux de vacance (9,8%) indiquent une offre immobilière déséquilibrée, avec une demande locative concentrée sur les petits logements, limitant la diversification du portefeuille.

La stratégie doit privilégier le rendement pur avec une approche ciblée sur les T2/T3 en centre-ville, où la demande locative est la plus forte (rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,1% vs 6,5% en périphérie). La part élevée de locataires (58,1%) et le faible taux de propriétaires (39,8%) confirment un bassin locatif captif, mais la précarité économique (29% de pauvreté, revenu médian à 18 450€) expose à un risque de turnover locatif. Le marché reste sous-évalué par rapport à des villes comparables comme Montpellier (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). 5,8%), offrant une marge de manœuvre pour des arbitrages à moyen terme.

Le cadre de vie est marqué par une densité d’équipements élevée (5 751 pour 150 000 habitants), mais leur répartition inégale (1 404 commerces vs 38 transports) révèle des déséquilibres géographiques, avec un centre-ville suréquipé et des quartiers périphériques sous-dotés. La sécurité, bien que dégradée (indice de cambriolages à 8,2 pour 1 000 habitants), reste dans la moyenne des villes comparables, avec un risque concentré dans les zones densément peuplées. La revente sera liquide dans les secteurs bien desservis (transports), mais les zones à faible attractivité commerciale ou sécuritaire subiront une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle.