La Courneuve

Le marché de La Courneuve affiche une résilience atypique dans le Grand Paris, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 5,1% sur 5 ans (2019-2024) malgré un prix médian au m² de 3 824€, soit un niveau inférieur de 38% à la moyenne départementale (6 200€). La tension transactionnelle (23 ventes annuelles pour un parc de 15 000 logements) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, mais la part de vacance (4,6%) reste contenue sous la moyenne régionale (5,2%), indiquant une absorption rapide des stocks. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6% se situe dans le haut de la fourchette francilienne, compensant partiellement le risque de cycle haussier déjà engagé depuis 2020, avec une prime de 1,2 point par rapport au rendement moyen des communes limitrophes (4,8%).

La structure locative (71,8% de locataires) génère un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6%, supérieur au seuil de rentabilité francilien (5,5%) mais avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (taux de pauvreté à 41% vs 14,5% en Île-de-France). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (loyer médian à 19€/m² vs 22€ en moyenne régionale), mais la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages est fragilisée par un revenu médian de 14 740€, soit 45% inférieur au seuil de solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative francilien (27 000€). Stratégie recommandée : cibler les petits logements (T1/T2) pour maximiser le rendement, mais avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% sur les prix pour anticiper les impayés (taux de pauvreté >40%).

Le cadre de vie présente des risques structurels : densité d'équipements sanitaires (156 pour 100 000 habitants) inférieure de 22% à la moyenne régionale, et concentration d'équipements sociaux (23% des équipements totaux) révélant une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des services publics. La sécurité affiche des indicateurs préoccupants : 27,2 vols de personnes pour 1 000 habitants (vs 12 en moyenne régionale) et 7,9 violences hors famille, soit un risque 2,3 fois supérieur à la moyenne francilienne. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont limités par la surreprésentation des logements sociaux (part non précisée mais estimée >50%) et une pression fiscale locale élevée (taux de taxe foncière >1,8%). Points de vigilance : éviter les quartiers nord-est (SSMSI 2025 >30) et privilégier les zones proches des transports (64 équipements) pour capter une demande résiliente.