Le Bourget

Le marché de Le Bourget affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -1.9%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 3285€/m² encore supérieur à la moyenne francilienne des villes similaires. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (10 transactions en 2024) révèle une demande atone, probablement liée à un revenu médian de 16520€ et un taux de pauvreté à 34%, indiquant une pression fiscale locale incompatible avec les prix observés. La part de logements vacants à 10.8% suggère un déséquilibre offre/demande, renforcé par une part de maisons limitée à 15.5%, limitant l'attractivité pour les ménages solvables.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.1% masque un risque locatif élevé : 61.6% de locataires dans un bassin où le revenu médian est inférieur de 40% à la moyenne régionale, ce qui dégrade la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (loyer médian à 19.4€/m² pour un marché sous tension), avec un ratio prix/loyer défavorable (170 mois de loyer pour rembourser le prix d'achat), indiquant une stratégie de rendement pur non viable sans subventions ou renégociation des prix. La préservation patrimoniale est préférable, avec un potentiel de rebond limité par la démographie locale.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements élevée (607 pour 21 000 habitants) mais concentrée sur des services de première nécessité (367), avec un déficit en enseignement (16) et santé (103) pour une population à faible revenu. La sécurité est préoccupante : taux de vols violents à 22.7 pour 1000 habitants (vs 12.5 en moyenne nationale) et violences intrafamiliales à 5.3, signalant un risque social latent. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est compromise par la surreprésentation des locataires (61.6%) et la faible part de propriétaires (37.1%), limitant les acheteurs solvables. Les points de vigilance incluent la pression fiscale locale et l'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique forte.