Montereau-Fault-Yonne

Le marché de Montereau-Fault-Yonne présente une **stagnation structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 0,2% sur 5 ans, malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,4% supérieur à la moyenne francilienne (7,2%). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste faible (18 transactions en 2024) et la part de logements vacants (6,7%) dépasse le seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (5%), indiquant un déséquilibre offre/demande. Le prix médian de 1 808€/m², en dessous du seuil de sous-évaluation par rapport au revenu médian (16 080€), suggère un potentiel de correction à court terme si la demande locative ne se redresse pas.

Le couple risque/rendement est **déséquilibré** : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,4% masque une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile (72,6% de locataires, taux de pauvreté à 35%). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (loyer médian de 14,2€/m² pour un revenu médian de 1 340€/mois), mais la part élevée de ménages modestes (35% sous seuil de pauvreté) expose à des impayés. Stratégie recommandée : cibler les petits logements (studios/T2) pour capter une demande étudiante ou professionnelle en transit, avec un horizon de détention court (3-5 ans) pour limiter l'exposition au risque de vacance ou de dépréciation.

Le cadre de vie est **polarisé** : un revenu médian de 1 340€/mois (Filosofi 2020) et un taux de pauvreté de 35% révèlent une fracture sociale marquée, tandis que la densité d'équipements (1 049 pour 20 000 habitants) reste en deçà des standards urbains (ex. : 1 500 équipements pour une ville de taille comparable). La sécurité est **critique** : les indicateurs de trafics (1,7/1 000 hab.) et de violences intrafamiliales (5,6/1 000 hab.) dépassent les seuils de vigilance (respectivement 1,2 et 3,5). La revente sera conditionnée par une amélioration du tissu social et sécuritaire, avec un levier possible via la rénovation urbaine ou la reconversion de friches industrielles.