Saint-Ouen-l'Aumône

Le marché de Saint-Ouen-l'Aumône affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -4,1%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 2 177€ en 2024. La tension transactionnelle (11 ventes annuelles) et un taux de vacance à 3,6% suggèrent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, mais la part élevée de locataires (51,3%) et un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,1% révèlent une pression vendeuse sur les prix, typique des zones en transition où l'offre locative excède la demande solvable. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de -4,1% sur 5 ans, couplée à un revenu médian de 20 810€ et un taux de pauvreté à 20%, indique un marché sous tension financière, où la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages limite la capacité d'absorption des prix actuels.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un brut de 10,1% qui masque une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. potentielle élevée (3,6%) et une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. fragile des locataires (revenu médian à 20 810€). La part de propriétaires (47,2%) limite la pression à la hausse des loyers, tandis que la demande locative (51,3%) reste captive d'un bassin d'emploi polarisé mais peu dynamique. Stratégiquement, l'investissement doit cibler des niches (résidences étudiantes, logements sociaux) ou des dispositifs fiscaux (Pinel) pour compenser le risque de vacance et de dégradation du parc. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. des prix (-4,1% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) offre une marge de négociation, mais la revente sera conditionnée par une reprise macroéconomique ou une mutation du tissu économique local.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques élevés (taux de pauvreté à 20%, revenu médian à 20 810€) et une insécurité modérée (6,6 cambriolages pour 1 000 habitants en 2025), avec des indicateurs de trafics et violences intrafamiliales supérieurs aux moyennes départementales. La densité d'équipements (953 pour 48 000 habitants) est correcte, mais leur répartition déséquilibrée (8 équipements touristiques vs 85 commerces) limite l'attractivité résidentielle. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est contrainte par la surreprésentation des locataires (51,3%) et la faible part de maisons (28,6%), tandis que les points de vigilance incluent la dégradation du parc immobilier (taux de vacance à 3,6%) et l'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique forte. La désirabilité reste ancrée sur des segments spécifiques (jeunes actifs, familles modestes) mais sans effet de levier suffisant pour une valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. durable.