Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
3 998 €/m²
Loyer
17.8 €/m²
Rendement brut
5.3 %
Population
24 022
Revenu médian
24 840 €/an
Analyse de Montgeron
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Montgeron affiche une stagnation structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à 0%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. latent malgré un prix médian au m² de 3 998€. Le volume de transactions (13 en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible, typique des marchés sous-évalués où les vendeurs ajustent leurs prétentions à la baisse pour écouler les stocks. La part de maisons (50,3%) et le taux de vacance (7,3%) indiquent une segmentation duale : un segment résidentiel premium (maisons) en tension modérée et un segment locatif (37,6% de locataires) en équilibre précaire, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% reflétant une prime de risque pour les investisseurs ciblant les petits logements.
Pour l'investisseur
Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% sur un loyer médian de 17,8€/m² signale une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, mais la part de locataires (37,6%) et la stagnation des prix limitent les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps.. La stratégie optimale consiste à cibler les biens sous 3 500€/m² pour capter une marge de négociation, en privilégiant les T2/T3 dans les quartiers proches des axes de transport (10 équipements) pour sécuriser la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. locative. Les rendements purs (>6%) sont rares et associés à des risques de vacance ou de dégradation accrus.
Pour le résident
Le cadre de vie est polarisé entre une classe moyenne supérieure (revenu médian de 24 840€) et une frange vulnérable (taux de pauvreté à 14%), avec une désirabilité modérée liée à la densité d'équipements (798 au total) mais une sécurité en dégradation : les indicateurs de délinquance (6,4 cambriolages, 9,4 vols de personnes) dépassent les seuils critiques pour une ville de cette taille, impactant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les zones proches des équipements de santé (229) et des services (384), tandis que les quartiers périphériques (loyers <16€/m²) présentent un risque de dépréciation accélérée en cas de retournement du marché.
Profil de Montgeron
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
24 022
habitants
Densité
2 145
hab/km²
Superficie
11.2
km²
Code postal
91230
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian24 840€/an+10%
Taux de pauvreté14,0%-3%
Propriétaires61,1%+5%
Locataires37,6%-6%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons50,3%-7%
Logements vacants7,3%-9%
Intercommunalité : CA Val d'Yerres Val de Seine
Vitalité économique de Montgeron
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 20/100Dynamique de l'emploi salarié : 0/100
Emploi salarié privé
3 174
-3,0 % sur un an
Établissements employeurs
436
-1,8 % sur un an
Procédures collectives
3 420
dépt 91 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Montgeron
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 402 €
Femmes 2 338 € · hommes 2 459 € — soit 4,9 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 986 €
Professions intermédiaires2 641 €
Employés1 953 €
Ouvriers1 939 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Montgeron, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
86/100
exceptionnelle
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Montgeron — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
2
Arrêtés CatNat
22
Sismicité
très faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Montgeron est exposée à 2 types de risques recensés (inondation, transport de marchandises dangereuses). La commune a fait l'objet de 22 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Inondations et/ou Coulées de Boue (2021). Sismicité très faible (zone 1/5).
Tension assurantiellesous tension
À Montgeron, la pression sur l'assurance habitation est notable : 22 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation modéré
Climat tempéré : étés variables. Le besoin de climatisation y est modéré, concentré sur les épisodes caniculaires devenus plus fréquents.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Montgeron
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Montgeron (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 5 612 DPE 12.7% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Montgeron
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Montgeron (44,20 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 392 €/an
au-dessus de la médiane
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Montgeron +121 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Essonne (91), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
7 102
Part de CDI
62 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 868 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 115 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
65
Montgeron est plus sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 65/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Montgeron est 54ᵉ / 93 du département (Essonne) pour le cadre de vie.
Cambriolages6,3‰
Dégradations7,8‰
Violences intrafamiliales3,5‰
Violences hors foyer2,5‰
Vols contre les personnes9,3‰
Vols dans les véhicules1,7‰
Violences sexuelles1,5‰
Escroqueries7,4‰
Équipements & services à Montgeron
798 équipements recensés, soit 33 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
125
Commerces
229
Santé
8
Écoles & formation
32
Sport & culture
10
Transports
10
Tourisme
Médecins & tarifs à Montgeron
30 médecins référencés dans 11 spécialités — 80% en secteur 1 (tarif Sécu), 20% en secteur 2 (dépassements), 83% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.