Merville-Franceville-Plage

Le marché de Merville-Franceville-Plage affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4,2 % sur 5 ans, supérieur à la moyenne régionale, confirmant un cycle haussier modéré malgré un volume de transactions annuel faible (9 en 2024). Le prix médian de 4 000 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,3 %, suggère une prime de risque limitée pour un marché balnéaire, où la rareté foncière (part de maisons à 59,2 %) limite l'offre élastique. La vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. maîtrisée (3,8 %) et la part de locataires réduite (32,3 %) indiquent une demande résidentielle captive, peu sensible aux cycles économiques, renforçant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du segment propriétaire-occupant.

Le couple risque/rendement est équilibré pour un investisseur en rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,3 % dans un marché où les loyers médians (14,2 €/m²) couvrent 4,2 mois de charges annuelles pour un prix d'achat standard. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (part de locataires à 32,3 %), mais la demande touristique (20 équipements dédiés) et la pression démographique limitée (taux de pauvreté à 9 %) suggèrent une stratégie de ciblage des résidences secondaires ou des locations saisonnières pour optimiser le ROI. La préservation patrimoniale reste pertinente, avec un marché peu spéculatif et une volatilité modérée.

Le cadre de vie est marqué par une sécurité relative (indice de dégradations à 8,1 pour 1 000 habitants, inférieur aux moyennes nationales) et une absence de criminalité violente, mais avec des tensions résiduelles sur les vols non violents (6,7 pour 1 000 habitants). Le niveau de vie médian (24 480 €) et la faible part de ménages pauvres (9 %) positionnent la commune comme un territoire accessible pour les classes moyennes, avec une attractivité renforcée par la densité d'équipements (174 au total, dont 21 dédiés aux sports/culture). La revente est sécurisée par la demande balnéaire et la rareté du foncier, mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste conditionnée à la saisonnalité touristique et à la préservation des infrastructures locales.