Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
5 000 €/m²
Loyer
14.8 €/m²
Rendement brut
3.6 %
Évolution/an
-6.0 %
Population
5 951
Revenu médian
23 040 €/an
Analyse de Ciboure
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Ciboure affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -6%, confirmant un cycle baissier plus marqué que la moyenne régionale (-3,2% en Nouvelle-Aquitaine). Le prix médian à 5 000 €/m², combiné à un volume de transactions annuel de 22 unités (source DVF 2024), révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique, typique des marchés sous-évalués en phase de purge. La part de logements vacants à 3,6% reste contenue mais masque une pression vendeuse latente, tandis que la prédominance des maisons (27,4%) suggère une demande segmentée vers des actifs haut de gamme, peu sensibles aux cycles conjoncturels.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 3,6% positionne Ciboure en dessous du seuil de rentabilité cible pour un investissement locatif pur (4,5% minimum), mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (part locataires à 35%) et la faible volatilité des loyers (14,8 €/m²) indiquent une demande résiliente, principalement portée par des ménages locaux. La stratégie optimale consiste en une approche patrimoniale : acquisition d'actifs sous-évalués (écart de -12% vs prix de 2019) avec un levier fiscal (Pinel en zone B1) pour compenser la faible rentabilité brute, tout en anticipant une reprise cyclique à horizon 3-5 ans.
Pour le résident
Le niveau de vie médian (23 040 €/an) et un taux de pauvreté de 10% placent Ciboure dans une fourchette de classe moyenne supérieure, avec une attractivité renforcée par sa proximité avec Saint-Jean-de-Luz (10 km) et son positionnement touristique. La densité d'équipements (464 pour 6 500 habitants) est supérieure à la moyenne des communes littorales comparables, avec une concentration notable en santé (120 unités) et services (235), garantissant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les indicateurs de sécurité (5,5 cambriolages/1 000 hab., 1,7 violences intrafamiliales) sont inférieurs aux seuils critiques, mais la pression touristique saisonnière (15 équipements dédiés) peut générer des tensions ponctuelles sur les prix en haute saison.
Profil de Ciboure
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
5 951
habitants
Densité
793
hab/km²
Superficie
7.5
km²
Code postal
64500
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian23 040€/an+2%
Taux de pauvreté10,0%-31%
Propriétaires62,4%+8%
Locataires35,0%-12%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons27,4%-49%
Logements vacants3,6%-55%
Intercommunalité : CA du Pays Basque
Vitalité économique de Ciboure
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 0/100Dynamique de l'emploi salarié : 70/100
Emploi salarié privé
514
+1,2 % sur un an
Établissements employeurs
136
-4,9 % sur un an
Procédures collectives
1 811
dépt 64 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Ciboure
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 310 €
Femmes 2 136 € · hommes 2 467 € — soit 13,4 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 660 €
Professions intermédiaires2 543 €
Employés1 944 €
Ouvriers1 938 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Ciboure, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
66/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Ciboure — à partir de données publiques.
Accessibilité97/100
Emploi & bassin60/100
Tourisme18/100
Transports
Gare de Saint-Jean-de-Luz - Ciboure1.1 km
Grandes lignes à Saint-Jean-de-Luz - Ciboure1.1 km
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationSéismeFeu de forêtRupture de barrageTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
5
Arrêtés CatNat
24
Sismicité
modérée
Radon
faible
Selon Géorisques, Ciboure est exposée à 5 types de risques recensés (inondation, séisme, feu de forêt, rupture de barrage…). La commune a fait l'objet de 24 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Mouvement de Terrain (2025). Sismicité modérée (zone 3/5).
Tension assurantiellesous tension
À Ciboure, la pression sur l'assurance habitation est notable : 24 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation notable
Climat chaud à étés marqués : les épisodes de forte chaleur estivale sont réguliers. Le besoin de rafraîchissement (climatisation, pompe à chaleur réversible) y est notable et progresse avec les canicules.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Ciboure
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Ciboure (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 1 766 DPE 6.5% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Ciboure
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Ciboure (31,37 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
988 €/an
sous la médiane nationale
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Ciboure −283 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Pyrénées-Atlantiques (64), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
6 444
Part de CDI
50 %
Alternance
3 %
Brut médian proposé
1 890 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 111 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
69
Ciboure est plus sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 69/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Ciboure est 17ᵉ / 40 du département (Pyrénées-Atlantiques) pour le cadre de vie.
Cambriolages5,3‰
Dégradations8,7‰
Violences intrafamiliales1,8‰
Violences hors foyer1,2‰
Vols contre les personnes5,2‰
Vols dans les véhicules3,2‰
Escroqueries7,7‰
Équipements & services à Ciboure
464 équipements recensés, soit 78 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
47
Commerces
120
Santé
12
Écoles & formation
28
Sport & culture
7
Transports
15
Tourisme
Écoles & établissements à Ciboure
3 écoles · 1 collège · 1 lycée — résultats au brevet et au bac, IPS et effectifs (Éducation nationale).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.