Ciboure

Le marché de Ciboure affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -6%, confirmant un cycle baissier plus marqué que la moyenne régionale (-3,2% en Nouvelle-Aquitaine). Le prix médian à 5 000 €/m², combiné à un volume de transactions annuel de 22 unités (source DVF 2024), révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique, typique des marchés sous-évalués en phase de purge. La part de logements vacants à 3,6% reste contenue mais masque une pression vendeuse latente, tandis que la prédominance des maisons (27,4%) suggère une demande segmentée vers des actifs haut de gamme, peu sensibles aux cycles conjoncturels.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 3,6% positionne Ciboure en dessous du seuil de rentabilité cible pour un investissement locatif pur (4,5% minimum), mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (part locataires à 35%) et la faible volatilité des loyers (14,8 €/m²) indiquent une demande résiliente, principalement portée par des ménages locaux. La stratégie optimale consiste en une approche patrimoniale : acquisition d'actifs sous-évalués (écart de -12% vs prix de 2019) avec un levier fiscal (Pinel en zone B1) pour compenser la faible rentabilité brute, tout en anticipant une reprise cyclique à horizon 3-5 ans.

Le niveau de vie médian (23 040 €/an) et un taux de pauvreté de 10% placent Ciboure dans une fourchette de classe moyenne supérieure, avec une attractivité renforcée par sa proximité avec Saint-Jean-de-Luz (10 km) et son positionnement touristique. La densité d'équipements (464 pour 6 500 habitants) est supérieure à la moyenne des communes littorales comparables, avec une concentration notable en santé (120 unités) et services (235), garantissant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les indicateurs de sécurité (5,5 cambriolages/1 000 hab., 1,7 violences intrafamiliales) sont inférieurs aux seuils critiques, mais la pression touristique saisonnière (15 équipements dédiés) peut générer des tensions ponctuelles sur les prix en haute saison.