Urrugne

Le marché d'Urrugne affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2,6% sur 5 ans (2019-2024), inférieur à l'inflation moyenne française, suggérant une sous-performance relative malgré un prix médian de 3 449€/m² stable. La part de maisons à 50,7% et un taux de vacance de 6,4% indiquent une offre immobilière segmentée, où la demande locative (28% de locataires) reste contrainte par un revenu médian de 23 050€, limitant la capacité d'achat hors résidences principales. La faible activité transactionnelle (15 ventes annuelles en 2024) reflète une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés frontaliers où les flux migratoires saisonniers masquent une inertie structurelle.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,9% positionne Urrugne dans une fourchette moyenne pour la région Nouvelle-Aquitaine, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (part locataires à 28%), avec un loyer médian de 14,1€/m² révélant une demande locative peu dynamique. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale : le marché est polarisé vers les résidences principales (69,1% de propriétaires), et la faible rotation locative (taux de vacance à 6,4%) limite les opportunités de rendement pur. Les investisseurs doivent anticiper une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. à la revente en cas de retournement, compte tenu de la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. et de la dépendance aux flux transfrontaliers.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements élevée (523 pour 6 454 habitants), mais concentrée dans les services (321) et le tourisme (28), reflétant une économie locale dépendante des flux frontaliers et saisonniers. La sécurité est globalement maîtrisée (indice SSMSI à 11,7 cambriolages pour 1 000 habitants), mais les dégradations (5,4) et escroqueries (7,7) signalent des vulnérabilités dans les zones touristiques. La revente sera soutenue par la proximité de l'Espagne (Hondarribia à 10 km), mais la désirabilité reste volatile, dépendante des cycles économiques transfrontaliers. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les résidences secondaires haut de gamme, tandis que les zones résidentielles classiques présentent un risque de stagnation des prix.