Gif-sur-Yvette

Le marché de Gif-sur-Yvette affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -9,1%, confirmant un cycle baissier plus marqué que la moyenne francilienne (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). -5,3% sur la même période). Le prix médian de 5 000 €/m², en retrait de 12% par rapport au pic de 2019 (5 680 €/m²), révèle une sous-évaluation relative de 8 à 10% par rapport aux communes voisines (ex : Les Ulis à 5 450 €/m²), suggérant un potentiel de rattrapage si la tendance s’inverse. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (7 transactions en 2024) indique une demande sélective, polarisée vers les biens premium (maisons à 44,1% du parc), tandis que les appartements subissent une pression à la baisse des prix (-11% sur 3 ans).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,6% se situe dans la fourchette basse des communes de l’Essonne (moyenne : 5,2%), reflétant une prime de risque limitée par la part locative modérée (38,5%) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian/m² à 19,2 € vs 21,5 € à Massy). La faible vacance (7%) et la stabilité des loyers (-1,8% sur 2 ans) sécurisent les cash-flows, mais le profil est davantage orienté vers la préservation patrimoniale que vers le rendement pur, compte tenu de la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. actuelle et de la faible rotation du parc. Les investisseurs ciblant des actifs résilients (maisons avec jardin) bénéficient d’une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 15% par rapport aux prix de 2018, mais doivent anticiper un horizon de détention long (>8 ans) pour absorber la volatilité du marché.

Le cadre de vie est marqué par un niveau de vie élevé (revenu médian à 34 190 €, soit +22% vs moyenne nationale) et une pauvreté contenue (5%), mais la désirabilité est tempérée par une densité d’équipements standard (567 équipements pour 22 000 habitants, ratio de 25,8 équipements/1 000 hab vs 31,2 à Versailles), avec un déficit en infrastructures de santé (189 équipements, soit -18% vs benchmark). La sécurité, bien que supérieure à la moyenne francilienne (indice SSMSI à 7,4 cambriolages/1 000 hab vs 12,5 en Île-de-France), présente des points de vigilance : violences intrafamiliales à 3,1/1 000 hab (vs 2,4 en moyenne régionale) et usage de stupéfiants à 0,9/1 000 hab (vs 0,6). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est soutenue par la demande des cadres du plateau de Saclay (12 km), mais les biens en copropriété (60% du parc) pourraient subir une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire en cas de dégradation des comptes de gestion.