Aulnay-sous-Bois

Le marché d'Aulnay-sous-Bois affiche une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -0,9%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un prix médian de 4 000 €/m². La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste faible (39 transactions en 2024), suggérant une demande atone ou une offre surévaluée, tandis que le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,9% masque une pression à la baisse des prix, typique des zones en déséquilibre offre/demande. La part de logements vacants à 4,1% (supérieure au seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer.) indique un risque de dépréciation accélérée en cas de retournement macroéconomique.

Le couple risque/rendement est **déséquilibré** : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,9% sur un marché en correction (-0,9% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) expose à un risque de capitalisation négative, surtout avec 53,7% de locataires et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian à 19,5 €/m²). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via des actifs sous-évalués (écart prix/loyer) ou des niches (résidences étudiantes, coliving) pour capter une demande résiliente, tout en anticipant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. potentielle de 10-15% sur les actifs standards.

Le cadre de vie présente des **risques systémiques** : un revenu médian de 18 310 € et un taux de pauvreté à 28% limitent la capacité d'achat, tandis que la densité d'équipements (2 227 pour 86 000 habitants) est diluée, avec seulement 45 structures d'enseignement pour une population jeune. La sécurité est un point de vigilance majeur (6,5 cambriolages/1 000 hab., 14,8 vols de personnes/1 000 hab.), réduisant l'attractivité résidentielle et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans les quartiers nord (proximité RER B) ou les projets de rénovation urbaine, mais leur impact reste incertain à court terme.