Livry-Gargan

Le marché de Livry-Gargan affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2,5% sur 5 ans, inférieur à l’inflation immobilière moyenne en Île-de-France (3,2%), signalant une sous-performance relative dans un contexte de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer.. Le prix médian de 3 056 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,3%, révèle une prime de risque locatif de 4,8 points au-dessus du rendement moyen francilien (2,5%), compensant partiellement la stagnation des prix. Le taux de vacance de 6,9% (vs 5,2% en moyenne régionale) et seulement 25 transactions en 2024 indiquent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible, typique des communes en périphérie nord-est où la demande locative reste polarisée par des profils modestes (revenu médian de 21 410 €) et une part de locataires de 41,7%.

La stratégie de rendement pur est justifiée par un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,3%, supérieur de 2,1 points au seuil de rentabilité minimal pour les investisseurs institutionnels en Île-de-France (5,2%). Cependant, la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers des locataires à faible solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. (taux de pauvreté de 19%) et la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (25 transactions/an) imposent une sélection rigoureuse des actifs et une gestion locative proactive. Le ratio loyer/prix (0,6%) reste dans la fourchette acceptable pour un marché périphérique, mais la volatilité des revenus locatifs (liée au chômage structurel de la Seine-Saint-Denis) nécessite un horizon d’investissement long terme (>10 ans) pour absorber les cycles de correction.

Le cadre de vie présente des risques modérés en matière de sécurité, avec des indicateurs de délinquance (12,2 cambriolages et 12,2 vols de personnes pour 1 000 habitants) supérieurs à la moyenne départementale (Seine-Saint-Denis : 9,8 et 9,5 respectivement), mais inférieurs aux seuils critiques des quartiers prioritaires. La densité d’équipements (1 279 pour 46 000 habitants) est équilibrée, avec une surreprésentation des services (688) et commerces (179), compensant partiellement le revenu médian faible (21 410 €) et la part de propriétaires élevée (55,8%). La revente reste conditionnée par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers des acquéreurs primo-accédants ou des investisseurs locaux, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme mais offrant une résilience à moyen terme grâce à la demande locative captive.