Andernos-les-Bains

Le marché d'Andernos-les-Bains affiche une trajectoire baissière structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -3.2%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. post-période COVID-19. Le prix médian de 4 586 €/m², couplé à un volume de transactions annuel de 7 unités (source DVF 2024), révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique et une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers les résidences secondaires et les acquéreurs locaux, excluant les investisseurs institutionnels. La part de logements vacants à 4.5% (supérieure au seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer.) suggère une offre excédentaire en maisons individuelles (85.4% du parc), limitant les opportunités de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à court terme malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.1% en apparence attractif.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.1% masque une rentabilité nette dégradée par des coûts de gestion élevés (taux de vacance implicite, entretien des maisons individuelles) et une fiscalité locale défavorable. La part des locataires à 23.5% indique un marché locatif marginal, où la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (loyer médian de 15.6 €/m² pour un revenu médian de 26 550 €/an). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via l'acquisition de biens sous-évalués en cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse., avec une revente ciblée vers les acquéreurs de résidences secondaires ou les retraités, plutôt que la génération de cash-flow locatif.

Le cadre de vie est sécurisé avec des indicateurs SSMSI 2025 inférieurs aux moyennes nationales (3.6 cambriolages pour 1 000 habitants vs 5.2 en France), mais la densité d'équipements (1 172 pour 11 000 habitants) révèle une surconcentration des services touristiques (22 équipements) au détriment des infrastructures locales (18 établissements d'enseignement, 6 transports). Le revenu médian de 26 550 €/an et un taux de pauvreté de 7% confirment un profil de résidents aisés, mais la dépendance au tourisme saisonnier expose le marché à une volatilité structurelle. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reposent sur la proximité de Bordeaux (40 km) et la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. des résidences secondaires, tandis que les points de vigilance incluent la pression fiscale locale et la saturation des équipements en haute saison.