Bougival

Le marché de Bougival affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% sur un prix médian de 4 583€/m², traduisant une attractivité locative supérieure à la moyenne francilienne (seuil de rentabilité à ~18 ans). Le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 1,9% sur 5 ans (2019-2024) révèle une dynamique haussière atone, inférieure au rythme de l’Île-de-France (+3,2%), suggérant un marché en phase de stagnation relative, voire de correction localisée. Le faible volume de transactions (7 en 2024) et un taux de vacance de 8,2% indiquent une tension modérée, mais la part élevée de maisons (26,2%) limite la fluidité du segment locatif, orientant vers un profil d’investissement à horizon long terme avec une prime de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à négocier.

Le couple risque/rendement est équilibré pour un investisseur en quête de préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% sur un marché où le loyer médian de 20,3€/m² couvre 5,3% du prix, signe d’une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative correcte malgré une pression fiscale potentielle (revenu médian de 31 170€ et taux de pauvreté à 7%). La part de locataires (37,2%) et la faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (7 transactions annuelles) limitent les opportunités de rendement pur, mais la structure propriétaire (61,5%) sécurise la demande en cas de revente. Stratégie recommandée : cibler des biens avec un différentiel de rendement >6% via des travaux de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps., en anticipant une correction des prix si le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). reste sous 2% sur 3 ans.

Le cadre de vie à Bougival présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. contrastés : une densité d’équipements élevée (360 pour 8 500 habitants) avec une concentration en santé (68) et services (182), mais un déséquilibre sectoriel (tourisme à 8, enseignement à 12) qui limite l’attractivité pour les familles. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 10,3 cambriolages pour 1 000 habitants, est supérieure à la moyenne des Yvelines (12,5), mais les violences intrafamiliales (4,6) et dégradations (7,1) signalent des tensions sociales localisées. Le revenu médian de 31 170€ et un taux de pauvreté à 7% positionnent Bougival comme une commune intermédiaire, avec un potentiel de revente accru pour les biens en copropriété neuve (segment sous-représenté à 26,2% de maisons). Points de vigilance : la vacance structurelle (8,2%) et la faible rotation des actifs, imposant une sélection rigoureuse des actifs pour éviter un ancrage dans un cycle de stagnation.