Paris

Le marché parisien affiche une correction structurelle depuis 5 ans, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -4.2% sur la période, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² toujours élevé à 9 527€ en 2024. La baisse des transactions (8 548 en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. en contraction, typique des marchés en phase de correction post-crise, où les vendeurs peinent à ajuster leurs prix à la réalité de la demande. La part de maisons (0.8%) et le taux de vacance (9.5%) indiquent une offre résidentielle dominée par l'appartement, avec des segments sous pression locative et vente, reflétant une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché entre actifs premium et segments moins liquides.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif est mécaniquement compressé par le prix au m², mais la part de locataires (61.9%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. historique de Paris offrent une base de rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). résiliente, compensant partiellement la baisse des prix. La stratégie doit privilégier les actifs premium (secteurs ouest et centre) où la demande locative reste soutenue, ou les niches (résidences étudiantes, coliving) pour capter des rendements supérieurs à 4.5% brut. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est modéré mais croissant, nécessitant une sélection rigoureuse des emplacements et une gestion active.

Le niveau de vie médian (28 790€) et le taux de pauvreté (15%) positionnent Paris comme un marché polarisé, où les ménages aisés coexistent avec des segments fragilisés. La densité d'équipements (113 440 pour 2,1 millions d'habitants) est exceptionnelle, mais la sécurité reste un point de vigilance avec des indicateurs de vols violents (45.2/1 000 hab.) et de trafics (2.6/1 000 hab.) supérieurs à la moyenne nationale. La revente est conditionnée par la localisation intra-muros et la qualité du bâti, avec des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités aux secteurs bien desservis (métro, RER) et aux biens rénovés.