Les Allues

Le marché de Les Allues affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 7,8 % sur 5 ans, supérieur à la moyenne des stations de montagne (benchmark : +4,5 %), confirmant un cycle haussier soutenu par la demande touristique et résidentielle saisonnière. Le prix médian à 8 915 €/m², malgré une faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. transactionnelle (17 transactions en 2024), reflète une prime de rareté liée à la localisation alpine et à la rareté des terrains constructibles, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 2 % indiquant une sous-évaluation relative au regard des actifs similaires en Savoie (moyenne : 3,2 %). La part de logements vacants à 1,3 % et la concentration de maisons (14,6 %) renforcent la pression à la hausse sur les prix, limitant l'offre élastique.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 2 % (vs 4,5 % en moyenne pour les villes de taille comparable en Savoie) et une part de locataires à 32,5 % suggérant une demande locative modérée et volatile, dépendante du tourisme saisonnier. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (loyer médian à 14,5 €/m², soit -20 % vs les stations concurrentes comme Val Thorens), ce qui oriente vers une stratégie de capitalisation à long terme plutôt que de rendement immédiat. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (17 transactions/an) impose une prime de risque de 15 à 20 % sur les actifs, justifiant une approche sélective ciblant les résidences secondaires haut de gamme ou les investissements locatifs saisonniers.

Le cadre de vie est polarisé vers une clientèle aisée, avec un revenu médian de 24 020 € (vs 22 000 € en moyenne départementale) et une densité d'équipements supérieure à la moyenne (653 équipements pour 1 800 habitants), mais concentrée sur le tourisme (63 équipements) et les services (311), au détriment des infrastructures éducatives et sanitaires (seulement 6 et 33 équipements respectivement). La sécurité est contrastée : les indicateurs de délinquance (3,5 cambriolages/1 000 habitants, 93,3 vols/1 000 habitants) sont inférieurs à la moyenne nationale, mais les violences intrafamiliales (5,8/1 000) et l'usage de stupéfiants (6,3/1 000) signalent des tensions sociales localisées. La revente est conditionnée par la saisonnalité touristique, avec un pic de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. en hiver, tandis que les actifs résidentiels hors saison subissent une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10 à 15 %.