Montrouge

Le marché de Montrouge affiche une trajectoire de correction structurelle, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -4.3% sur 5 ans (2019-2024) confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 6 860€, en deçà des pics parisiens adjacents. La volatilité des transactions (106 ventes annuelles en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, tandis que le taux de vacance de 7.8% indique une pression à la baisse sur les prix, typique des zones en transition post-crise. La part marginale des maisons (2.9%) renforce la sensibilité du marché aux chocs macroéconomiques, limitant les opportunités de différenciation par la rareté foncière.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.6% positionne Montrouge en zone de rendement pur modéré, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (55.9% de locataires) masque une demande locative volatile, avec un loyer médian de 26.5€/m² insuffisant pour absorber les coûts de gestion dans un contexte de vacance élevée. La solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages (revenu médian de 29 630€) limite la capacité d'endettement, tandis que le taux de pauvreté de 10% expose à des risques de défauts locatifs. Stratégiquement, l'investissement doit cibler des actifs premium (proximité transports) ou des niches (résidences étudiantes) pour compenser la faible résilience du marché.

Le cadre de vie de Montrouge présente un risque résidentiel modéré, avec une densité d'équipements (1 280 pour 50 000 habitants) supérieure à la moyenne francilienne, mais une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des services vers les secteurs sud (santé, commerces) créant des déséquilibres spatiaux. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 34.5 (2025), est supérieure à la moyenne des communes limitrophes, mais les vols violents (0.6/1 000 hab.) et les dégradations (6.5/1 000 hab.) signalent des poches de tension localisées. La revente sera conditionnée par la stabilisation des prix et la requalification des quartiers nord, avec un levier de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limité aux biens proches des axes de transport (Métro ligne 13, Tram T6).