Arcueil

Le marché d'Arcueil affiche une trajectoire de correction structurelle, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -4.5% malgré un prix médian de 5 472€/m² en 2024, traduisant une dépréciation annuelle moyenne de 90€/m². La part de maisons (17.8%) et le taux de vacance (6.5%) suggèrent une offre immobilière peu différenciée, tandis que le volume de transactions (17 en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique, incompatible avec un marché résidentiel mature. La pression vendeuse, couplée à une demande locative captive (66.7% de locataires), limite les capacités de négociation des acquéreurs, positionnant le marché en phase de stagnation prolongée avec des risques de sous-évaluation persistants.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.1% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. artificielle, portée par une demande captive (66.7% de locataires) mais fragilisée par un revenu médian de 23 160€ et un taux de pauvreté de 18%, révélant une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative précaire. La part de propriétaires (31%) et la faible densité de transactions (17) confirment un bassin locatif polarisé, où les loyers (23.3€/m²) sont compressés par la contrainte budgétaire des ménages. Stratégiquement, ce profil impose une approche de rendement pur à court terme, avec une prime de risque élevée et une exposition à la vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer., ou une sortie rapide pour éviter un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé.

Le cadre de vie d'Arcueil présente des risques socio-économiques élevés, avec un revenu médian de 23 160€ et un taux de pauvreté de 18% indiquant une fragilité structurelle des ménages. La densité d'équipements (758 pour 20 000 habitants) est supérieure à la moyenne départementale, mais leur répartition déséquilibrée (116 équipements de santé, 207 commerces) suggère une offre surdimensionnée pour une demande solvable limitée. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 9.4 cambriolages et 12.7 vols de personnes pour 1 000 habitants, place la commune en zone à risque modéré, avec des coûts d'assurance et de gestion locative supérieurs à la moyenne. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est compromise par la faible attractivité du marché, tandis que les points de vigilance incluent la dégradation du bâti et la pression fiscale locale.