Villejuif

Le marché de Villejuif affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à -3,1%, confirmant une dépréciation annuelle moyenne de 31€/m² sur la période, tandis que le prix médian actuel de 5 227€/m² reste aligné sur un segment de marché sous-évalué par rapport aux communes limitrophes (ex. : -18% vs Vitry-sur-Seine). La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (31 transactions annuelles) suggère une demande locative captive, avec un stock de logements vacants à 6,3% indiquant une tension modérée sur l'offre disponible, mais sans pression inflationniste sur les prix.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,2% positionne Villejuif dans une zone de rendement pur acceptable, mais avec un risque locatif élevé : 61,8% de locataires et une part de propriétaires à 35,7% révèlent une population mobile et peu ancrée, susceptible d'impacter la stabilité des revenus locatifs. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. reste modérée (loyer médian de 22,8€/m²), mais la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages est fragilisée par un taux de pauvreté à 22% et un revenu médian de 21 020€, limitant la capacité à absorber des hausses de loyers. Stratégie recommandée : cibler des biens nécessitant une rénovation énergétique pour capter la demande locative subventionnée (MaPrimeRénov'), tout en anticipant un rendement net après travaux inférieur à 4%.

Le cadre de vie de Villejuif présente des risques sociétaux majeurs : un indice de sécurité défavorable avec 11,8 vols de personnes pour 1 000 habitants et 4,6 infractions liées aux stupéfiants, tandis que les violences intrafamiliales (4,2/1 000) et les dégradations (5,7/1 000) signalent une dégradation du tissu social. La densité d'équipements (1 123 pour 57 000 habitants) est supérieure à la moyenne départementale, mais leur répartition déséquilibrée (255 équipements de santé vs 14 touristiques) révèle un désajustement entre l'offre et la demande résidentielle. La revente sera conditionnée par la capacité à repositionner la commune comme hub tertiaire (proximité immédiate de Paris) ou à capter une demande de primo-accédants via des dispositifs fiscaux (Pinel), sous réserve d'une amélioration sécuritaire tangible.