Le Teich

Le marché de Le Teich affiche une trajectoire baissière structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -9,9%, confirmant une phase de correction prolongée malgré un prix médian au m² de 3 689€ en 2023. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (8 transactions annuelles) reflète une demande atone, aggravée par un taux de vacance de 9,4% qui signale un déséquilibre offre/demande. La part élevée de maisons (71%) limite la substituabilité avec des actifs plus liquides, renforçant le risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. durable en cas de retournement macroéconomique.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,5% sur un loyer médian de 13,9€/m² positionne Le Teich comme un marché à rendement pur, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (36,5% de locataires) et la stagnation démographique (revenu médian à 23 520€, taux de pauvreté à 9%) limitent la capacité de hausse des loyers. La stratégie optimale consiste à cibler des actifs sous-évalués pour une revente à moyen terme, en capitalisant sur la correction actuelle, mais avec une prime de risque élevée due à l'absence de dynamisme économique local.

Le cadre de vie présente des atouts modérés avec une densité d'équipements totale de 384 pour 10 000 habitants, mais une répartition déséquilibrée (seulement 5 équipements de transport et 10 en enseignement). La sécurité, bien que supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI à 3,4 pour 1 000 habitants), masque des tensions résiduelles (3,5% d'usage de stupéfiants). La revente sera soutenue par la demande des primo-accédants pour des maisons à prix modérés, mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste contrainte par la faible attractivité économique et la dépendance au marché bordelais, exposant les acquéreurs à un risque de stagnation des prix à long terme.