Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
3 231 €/m²
Loyer
15.1 €/m²
Rendement brut
5.6 %
Évolution/an
-4.7 %
Population
22 153
Revenu médian
24 840 €/an
Analyse de Gujan-Mestras
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Gujan-Mestras affiche une dynamique haussière atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 20% sur 5 ans (2018-2023), positionnant le prix médian à 5 380€/m² comme structurellement sous-évalué par rapport à son potentiel de rattrapage. La tension transactionnelle (17 transactions en 2023) confirme une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résiliente malgré une part de logements vacants à 5,2%, suggérant une demande excédentaire non satisfaite par l'offre actuelle. La concentration de maisons (77,6%) limite les opportunités d'investissement locatif dense, mais renforce la préservation patrimoniale à long terme.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 3,4% est structurellement faible pour un marché en cycle haussier, mais compensé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. implicite (part de locataires à 32,1%) et une croissance des prix qui absorbe partiellement le rendement. La stratégie optimale combine préservation patrimoniale (via l'achat de maisons) et rendement résiduel (via les rares appartements), avec un horizon de détention supérieur à 7 ans pour capter la poursuite de la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps.. Le risque de correction est modéré compte tenu de la faible exposition aux cycles économiques locaux.
Pour le résident
Le cadre de vie est marqué par un niveau de vie médian de 24 840€/an et un taux de pauvreté de 9%, indiquant une population solvable et peu exposée aux chocs économiques. La densité d'équipements (1 058 pour 22 600 habitants) est supérieure à la moyenne des communes similaires, avec une concentration notable en santé (226) et services (636), renforçant la désirabilité. Les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) révèlent une criminalité modérée mais polarisée sur les escroqueries (8,4) et violences intrafamiliales (4,3), nécessitant une vigilance ciblée sur les zones résidentielles périphériques.
Profil de Gujan-Mestras
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
22 153
habitants
Densité
438
hab/km²
Superficie
50.6
km²
Code postal
33470
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian24 840€/an+10%
Taux de pauvreté9,0%-38%
Propriétaires65,8%+13%
Locataires32,1%-20%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons77,6%+44%
Logements vacants5,2%-35%
Intercommunalité : CA Bassin d'Arcachon Sud (COBAS)
Vitalité économique de Gujan-Mestras
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 42/100Dynamique de l'emploi salarié : 60/100
Emploi salarié privé
2 555
+0,6 % sur un an
Établissements employeurs
408
-0,5 % sur un an
Procédures collectives
5 875
dépt 33 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Gujan-Mestras
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 080 €
Femmes 2 019 € · hommes 2 130 € — soit 5,2 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 025 €
Professions intermédiaires2 272 €
Employés1 862 €
Ouvriers1 920 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Gujan-Mestras, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
51/100
solide
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Gujan-Mestras — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainFeu de forêt
Risques recensés
3
Arrêtés CatNat
14
Sismicité
très faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Gujan-Mestras est exposée à 3 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, feu de forêt). La commune a fait l'objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Chocs Mécaniques liés à l'action des Vagues (2024). Sismicité très faible (zone 1/5).
Tension assurantiellesous tension
À Gujan-Mestras, la pression sur l'assurance habitation est notable : 14 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation notable
Climat chaud à étés marqués : les épisodes de forte chaleur estivale sont réguliers. Le besoin de rafraîchissement (climatisation, pompe à chaleur réversible) y est notable et progresse avec les canicules.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Gujan-Mestras
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Gujan-Mestras (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 3 729 DPE 3.5% de passoires (F/G)Classe médiane C
Taxe foncière à Gujan-Mestras
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Gujan-Mestras (47,07 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 483 €/an
au-dessus de la médiane
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Gujan-Mestras +212 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Gironde (33), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
12 782
Part de CDI
54 %
Alternance
4 %
Brut médian proposé
1 896 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 117 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
97
Gujan-Mestras figure parmi les communes les plus sûres de France
Indice de sécurité 97/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Gujan-Mestras est 6ᵉ / 122 du département (Gironde) pour le cadre de vie.
Cambriolages1,9‰
Dégradations5,0‰
Violences intrafamiliales4,3‰
Violences hors foyer1,9‰
Vols contre les personnes5,6‰
Vols dans les véhicules1,4‰
Violences sexuelles2,7‰
Escroqueries8,4‰
Équipements & services à Gujan-Mestras
1 058 équipements recensés, soit 48 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
131
Commerces
226
Santé
19
Écoles & formation
25
Sport & culture
8
Transports
13
Tourisme
Médecins & tarifs à Gujan-Mestras
56 médecins référencés dans 12 spécialités — 77% en secteur 1 (tarif Sécu), 23% en secteur 2 (dépassements), 88% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.