Paimpol

Le marché de Paimpol affiche une santé financière robuste avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 7,6 % sur 5 ans, supérieur à la moyenne bretonne (5,2 %), signalant une phase haussière confirmée par un prix médian de 3 495 €/m² en 2024. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,3 %), mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (12 transactions annuelles) indique un marché peu polarisé, où les actifs sont détenus par des propriétaires occupants (61,2 %) plutôt que par des investisseurs, limitant les opportunités de rotation. Le taux de vacance élevé (9,5 %) suggère une offre excédentaire en logements secondaires ou une demande locale insuffisante pour absorber le stock, créant un risque de stagnation des prix en cas de retournement macroéconomique.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,3 % est attractif pour un marché breton, mais la part des locataires (37,2 %) et la faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian de 12,6 €/m²) indiquent une demande locative faible, incompatible avec une stratégie de rendement pur. La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers la résidence principale (63,8 % de maisons) et la faible part des investisseurs (37,2 % de locataires) rendent ce segment peu liquide, avec un risque de vacance structurelle. Une approche patrimoniale (acquisition pour revente à moyen terme) serait plus adaptée, en ciblant les biens sous-évalués ou nécessitant une rénovation pour capter la demande résidentielle locale.

Le cadre de vie de Paimpol présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités : un revenu médian de 22 920 € et un taux de pauvreté de 14 % révèlent une population modeste, avec une capacité d'endettement réduite pour l'achat immobilier, expliquant la domination des propriétaires occupants. La densité d'équipements (848 pour 7 000 habitants) est équilibrée, mais la concentration en services (317) et commerces (212) masque une offre touristique (19) et culturelle (76) peu diversifiée, limitant l'attractivité hors saison. La sécurité est un point de vigilance : les indicateurs SSMSI (2,9 cambriolages, 14,8 dégradations, 12 usages de stupéfiants pour 1 000 habitants) dépassent les seuils bretons (1,8 et 10,2 respectivement), signalant un risque de dégradation du cadre de vie et une pression sur les prix à la revente. Les biens situés dans les quartiers nord ou près des zones commerciales devraient être évités.