La Clusaz

Le marché de La Clusaz affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -3,1%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian m² élevé à 7 147€. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (16 transactions en 2024) suggère une demande élastique aux variations de pouvoir d'achat, typique des stations touristiques haut de gamme où l'investissement est fortement corrélé à la saisonnalité. La part de logements vacants à 1,4% reste contenue, mais la concentration des transactions sur des segments premium (80,1% de maisons) limite la profondeur du marché pour des profils d'acquéreurs non résidents.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 2,5% est structurellement faible pour un marché immobilier français, reflétant une prime de risque élevée liée à la spécificité touristique et à la saisonnalité des revenus locatifs. La part de locataires à 27,5% indique une base résidentielle stable, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée par la prédominance des propriétaires (65,3%) et la faible part des résidences principales. Stratégiquement, ce marché est à réserver aux investisseurs en quête de préservation patrimoniale avec une tolérance au rendement faible, plutôt qu'aux profils recherchant un cash-flow immédiat.

Le revenu médian de 26 280€ par an positionne La Clusaz dans le quartile supérieur des communes françaises, mais la densité d'équipements (480 pour 1 900 habitants) révèle une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des services vers le tourisme (53 équipements dédiés) au détriment des besoins résidentiels permanents. Les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) montrent une exposition aux dégradations (13,6/1 000 habitants) et aux usages de stupéfiants (43,1/1 000 habitants), suggérant une attractivité nocturne au détriment de la tranquillité résidentielle. La revente sera fortement dépendante de la saisonnalité touristique et de la capacité à capter une demande haut de gamme, avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en période de ralentissement économique.