Gradignan

Le marché de Gradignan affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à 0%, confirmant une phase de stagnation post-correction, typique des communes périurbaines bordelaises en transition démographique. Le prix médian de 3 594 €/m², aligné sur des loyers médians de 15 €/m², génère un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5%, supérieur à la moyenne régionale (4,2%), suggérant une sous-évaluation relative dans un contexte de demande locative modérée (48,1% de locataires). La faible volatilité transactionnelle (14 transactions DVF en 2024) indique un marché peu liquide, mais la part de vacance maîtrisée (4%) et la répartition équilibrée entre maisons (45,3%) et appartements limitent les risques de dépréciation brutale.

Le couple risque/rendement penche vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur, compte tenu d’un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5% dans un contexte de stagnation des prix. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (48,1% de locataires) et l’absence de pression démographique forte (revenu médian à 25 350 €, taux de pauvreté à 10%) réduisent la marge de manœuvre pour des hausses de loyers significatives. La concentration des transactions sur des biens familiaux (45,3% de maisons) limite l’exposition aux cycles locatifs courts, mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (14 transactions/an) impose une détention longue durée pour amortir les coûts de sortie.

Le cadre de vie à Gradignan présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérés, avec une densité d’équipements équilibrée (903 équipements pour 26 000 habitants) mais une spécialisation limitée (seulement 26 équipements touristiques et 12 transports). La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 8,7 cambriolages pour 1 000 habitants, est supérieure à la moyenne des communes de même taille, mais les violences intrafamiliales (2,8) et les dégradations (8,5) signalent des tensions sociales localisées. La part élevée de propriétaires (50,1%) et le revenu médian à 25 350 € suggèrent une population ancrée, réduisant les risques de vacance prolongée, mais la faible attractivité touristique et commerciale (126 commerces pour 26 000 habitants) peut freiner la revente en cas de changement de stratégie résidentielle.