Bègles

Le marché de Bègles affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -5% sur 5 ans, malgré un prix médian de 3 257€/m² en 2024, suggérant une sous-évaluation relative à son bassin de demande. La baisse des transactions (29 en 2024) et un taux de vacance de 6,4% indiquent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. en retrait, typique d'un marché en phase de correction post-crise. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% reste attractif mais masque une pression à la baisse des prix, nécessitant une approche sélective sur les segments résilients (petites surfaces, proximité transports).

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,3% sur un loyer médian de 14,5€/m² révèle une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (54,9% de locataires) mais une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. fragile, avec un revenu médian de 22 470€ et un taux de pauvreté à 13%. La part élevée de propriétaires (43,2%) limite la demande locative future, tandis que la baisse des prix (-5% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) suggère un risque de dépréciation à court terme. Stratégie recommandée : cibler des actifs avec un rendement net >6% après travaux, en évitant les zones à forte vacance structurelle.

Le cadre de vie présente des risques sociétaux mesurables : un indice de cambriolages à 8,4 pour 1 000 habitants et des dégradations à 16,3 pour 1 000 habitants (SSMSI 2025) signalent une insécurité modérée, tandis que la densité d'équipements (1 180 pour 30 000 habitants) reste insuffisante pour un marché résidentiel mature. La part de maisons (46,6%) et la faible attractivité touristique (12 équipements) limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Points de vigilance : éviter les quartiers périphériques mal desservis (16 transports) et privilégier les biens proches des pôles d'enseignement (20 équipements) pour sécuriser la revente.