Floirac

Le marché de Floirac affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -7.4%, confirmant un cycle baissier persistant malgré un prix médian de 3048€/m² encore supérieur à la moyenne des communes périurbaines bordelaises. La volatilité des transactions (20 ventes en 2022) révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique, symptomatique d’un marché polarisé où seuls les actifs les plus résilients (maisons en périphérie) conservent une attractivité résiduelle. La part de logements vacants à 7.8% signale un déséquilibre offre/demande, aggravé par une pression fiscale locale qui limite la capacité d’absorption des prix, justifiant une sous-évaluation relative de -12% par rapport aux communes voisines à revenu médian comparable (20400€).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.6% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, avec 52.2% de locataires mais une demande locative atone (loyer médian à 14.2€/m², soit un ratio loyer/prix de 0.47%, inférieur au seuil de rentabilité minimale de 0.6% pour un marché mature). La part élevée de propriétaires (46.5%) réduit le bassin de locataires solvables, tandis que le taux de pauvreté à 19% limite la capacité d’endettement des ménages, créant un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. chronique. Stratégiquement, ce profil impose une approche ciblée sur les petits logements (studios/T2) en périphérie immédiate des axes de transport, avec un horizon de détention long (5+ ans) pour capter une éventuelle reprise cyclique, mais exclut toute logique de rendement pur à court terme.

Le cadre de vie est marqué par une densité d’équipements moyenne (685 pour 17 000 habitants), avec un déficit en santé (171 équipements pour 10 000 habitants vs 250 recommandé) et une offre commerciale concentrée (47 commerces, soit 2.8 pour 1000 habitants, contre 4.5 en moyenne régionale), limitant l’attractivité pour les ménages à haut revenu. La sécurité, bien que globalement inférieure à la moyenne nationale (indice SSMSI à 103 vs 100), présente des points noirs : vols violents à 1.3 pour 1000 habitants (vs 0.8 en moyenne) et dégradations à 10.3 pour 1000 habitants, reflétant une insécurité latente dans les quartiers densément peuplés. La revente sera conditionnée par la rénovation des espaces publics et l’amélioration des liaisons avec Bordeaux (ligne C du tramway en projet), mais ces leviers restent incertains à horizon 3 ans, justifiant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. de 8 à 10% par rapport aux communes mieux desservies.