Pessac

Le marché de Pessac affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -3.7%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 3 293 €/m² en 2024. La volatilité des transactions (22 en 2024) et une part de logements vacants à 3.8% signalent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, tandis que la domination des maisons (46.7%) limite la pression à la hausse des prix en zone urbaine dense. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de -3.7% annualisée suggère une sous-évaluation relative face à des marchés voisins plus résilients, offrant une opportunité d'entrée pour des investisseurs à horizon long terme.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.6% sur un loyer médian de 15.3 €/m² positionne Pessac comme un marché à rendement pur modéré, avec un ratio prix/loyer de 18.2 années, proche du seuil de rentabilité standard. La part de locataires à 51% et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (ratio transactions/loyers stables) indiquent une demande locative captive, mais la faible croissance des loyers (non communiquée) limite le potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps.. Stratégie recommandée : cibler des actifs avec potentiel de rénovation pour capter la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. actuelle, en acceptant un rendement initial inférieur à 6% pour une revalorisation future.

Le revenu médian de 25 100 € et un taux de pauvreté à 12% révèlent un bassin de population à pouvoir d'achat intermédiaire, avec une pression fiscale modérée mais une désirabilité limitée par la densité d'équipements (1 676 pour 636 en santé) et une offre commerciale concentrée (196 commerces). La sécurité, bien que supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI non précisé mais taux de cambriolages à 10.3 pour 1 000 habitants), reste un levier de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Points de vigilance : la part élevée de propriétaires (47.1%) réduit la demande locative future, tandis que la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des équipements vers le centre-ville peut générer des asymétries de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. entre quartiers.