Cerbère

Le marché de Cerbère affiche une trajectoire baissière confirmée, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -3.9% sur 5 ans (2019-2024) et un prix médian au m² à 2400€, révélant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. structurelle. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (7 transactions annuelles) et un taux de vacance de 4.4% suggèrent une demande locative et à l'achat en tension modérée, mais sans pression haussière. La part élevée de maisons (37.6%) et le revenu médian de 19 670€ indiquent une clientèle locale à capacité d'investissement limitée, limitant la résilience des prix à court terme.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6.5% positionne Cerbère comme un marché à rendement pur, mais avec un profil de risque élevé : la part de locataires (47.4%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian à 13€/m²) ne compensent pas l'absence de dynamique de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps.. La stratégie doit privilégier un arbitrage locatif court terme avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'entrée pour absorber le risque de stagnation des prix, ou une sortie rapide en cas de retournement du cycle. La faible activité transactionnelle (7 ventes/an) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix., imposant une prime de risque de 150 à 200 points de base sur les rendements cibles.

Le cadre de vie à Cerbère présente des déséquilibres structurels : une densité d'équipements (137 pour 1 500 habitants) polarisée vers le tourisme (4 équipements) et les services (51), mais avec un déficit en enseignement (4) et transports (3), fragilisant l'attractivité résidentielle. Le niveau de vie médian (19 670€) et la part de propriétaires (51%) reflètent une population vieillissante et peu mobile, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les indicateurs de sécurité (10.7 cambriolages, 23.2 vols de personnes pour 1 000 habitants) sont supérieurs à la moyenne régionale, réduisant la désirabilité et justifiant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 8 à 12% sur les prix de marché pour compenser le risque perçu.