Carnoules

Le marché de Carnoules affiche une résilience atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 11,9% sur 5 ans, supérieur à la moyenne régionale (Côte d'Azur : +7,2%), confirmant un cycle haussier structurel malgré un volume de transactions DVF anormalement bas (5 unités en 2024). Cette prime de croissance s'explique par un déséquilibre offre/demande : la part de maisons (79,3%) limite l'élasticité de l'offre face à une demande soutenue par des prix encore 15% sous le seuil de surévaluation régionale (2550€/m²). La vacance à 9,3% reste contenue pour un marché périurbain, mais son niveau suggère une segmentation entre actifs premium (maisons) et segments locatifs moins liquides.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,1% positionne Carnoules comme un marché à rendement pur, avec un écart de 4,3 points par rapport au rendement médian des communes voisines (2,8% à Hyères). La faible part de locataires (22,9%) indique une économie résidentielle dominée par l'accession, réduisant la pression sur le parc locatif mais limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. des investissements locatifs. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (ratio loyer/prix = 0,59%), compatible avec une stratégie de préservation patrimoniale via l'acquisition de biens sous-évalués, mais excluant toute optimisation fiscale intensive.

Le niveau de vie médian (21 780€) et un taux de pauvreté à 15% révèlent une population en transition entre classes moyennes inférieures et supérieures, avec un pouvoir d'achat 18% inférieur à la moyenne départementale. La densité d'équipements (207 pour 3 500 habitants) est équilibrée, mais la concentration des services (121/207) et l'absence de tourisme suggèrent une économie de proximité peu exposée aux cycles économiques externes. Les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) montrent une criminalité 20% inférieure à la moyenne des communes similaires, avec des violences intrafamiliales (4,3‰) comme principal point de vigilance, impactant la désirabilité des biens en copropriété.