Pierrefeu-du-Var

Le marché de Pierrefeu-du-Var affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -1.5%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 1933€ en 2024. La faible activité transactionnelle (13 ventes annuelles) et une part de maisons à 74.7% suggèrent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. réduite, typique des marchés périurbains en phase de consolidation post-cycle haussier. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8.3% reflète une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite des actifs, compensant partiellement le risque de stagnation des prix.

Le couple rendement/risque penche vers une stratégie de rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8.3% supérieur à la moyenne des villes du Var (+200 pb), mais contrebalancé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part de locataires à 24.2%). La part de propriétaires à 72% limite la demande locative future, tandis que la vacance à 4.5% reste maîtrisée. L’investisseur doit arbitrer entre un cash-flow immédiat élevé et une exposition au risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. ou de stagnation des loyers.

Le cadre de vie présente des atouts modérés avec un revenu médian de 24 850€ et un taux de pauvreté à 9%, indiquant une population solvable mais peu aisée. La densité d’équipements (350 pour 10 000 habitants) est équilibrée, avec une concentration sur les services (211) et les commerces (42), mais un déficit en transports (2) et enseignement (5). La sécurité, bien que globalement maîtrisée (indice SSMSI à 2.7 pour les cambriolages), révèle des points de vigilance sur les escroqueries (8.7) et les dégradations (6.4). La revente sera soutenue par la demande locale stable, mais la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste contrainte par la faible rotation du parc immobilier.