Bayonne

Le marché de Bayonne affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 4,1% sur 5 ans, aligné sur l’inflation immobilière récente, ce qui suggère une correction des prix en 2024 (4 088 €/m²) encore insuffisante pour absorber le choc des taux. La tension transactionnelle (146 ventes en 2024) reste modérée, mais la part de logements vacants (5,6%) indique une offre locative sous-optimisée, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. immédiate. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,1% reflète un équilibre fragile entre demande locative (61,5% de locataires) et pouvoir d’achat des ménages (revenu médian à 20 780 €), sans marge de manœuvre pour une hausse des loyers au-delà de l’inflation.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,1% est attractif pour un marché secondaire, mais la part élevée de locataires (61,5%) et la faible croissance des loyers (13,8 €/m²) révèlent une demande locative peu solvable. La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers des profils précaires (taux de pauvreté à 16%) expose à un risque de turnover locatif et de vacance technique. Une stratégie de préservation patrimoniale (acquisition en décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. ou rénovation ciblée) est préférable à une logique de rendement pur, sauf ciblage de niches (étudiants, télétravailleurs) via des produits différenciés.

Le cadre de vie est marqué par une densité d’équipements élevée (3 244 pour 50 000 habitants), mais leur répartition déséquilibrée (73 équipements d’enseignement pour 7 transports) pénalise la mobilité et la désirabilité à long terme. La sécurité, bien que supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI à 2,5 pour les stupéfiants), reste fragile dans les quartiers périphériques, avec des vols violents (2,1/1 000 hab.) et des violences intrafamiliales (2,6/1 000 hab.) en hausse. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est soutenue par l’attractivité touristique (48 équipements dédiés), mais la faible part de maisons (12,9%) et la pression fiscale locale limitent l’effet de levier pour les primo-accédants.