Saint-Pierre-d'Irube

Le marché de Saint-Pierre-d'Irube affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans de 0.9%, légèrement supérieur à l'inflation moyenne (0.7% sur la période), confirmant une tendance haussière modérée mais pérenne. Le prix médian de 3 514 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.9%, positionne la commune en zone de rendement net attractif après fiscalité (estimé à ~3.5% pour un investisseur marginal), sans signe de surchauffe. Le volume de transactions (3 en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée, mais la part de vacance à 3.1% reste maîtrisée, indiquant une demande locative et propriétaire stable malgré une offre immobilière dominée par les maisons (45.3%).

Le couple risque/rendement est équilibré pour un profil hybride : rendement pur (4.9%) justifié par un marché locatif sous tension (part des locataires à 39.1% avec un loyer médian de 14.4 €/m², soit un ratio loyer/prix de 4.1% annuel), mais pénalisé par une faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. transactionnelle (3 transactions/an). La stratégie optimale consiste à cibler des actifs résidentiels en copropriété (moins exposés aux cycles de correction) ou des biens nécessitant une rénovation légère pour capter une prime de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix.. Le taux de pauvreté à 8% et le revenu médian de 23 350 € limitent le risque de défaillance locative, mais imposent une sélection rigoureuse des locataires.

Le cadre de vie est sécurisé (indice SSMSI à 5.4 pour les cambriolages, inférieur à la moyenne nationale de 7.2) et équipé (282 équipements pour 6 500 habitants, soit un ratio de 43 équipements/1 000 habitants, supérieur à la moyenne des communes de taille similaire). La densité commerciale (22 commerces) et la proximité des services (144 équipements) renforcent la désirabilité, mais la faible part de transports (4 équipements) et l'absence de tourisme limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente pour les biens non résidentiels. Les violences intra-familliales (1.5) et les dégradations (5.1) restent des points de vigilance pour les familles, tandis que l'usage de stupéfiants (2.5) et les vols dans véhicules (1.5) ciblent des actifs spécifiques (résidences secondaires, véhicules).