Saint-Étienne-de-Tinée

Le marché de Saint-Étienne-de-Tinée affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 7,2 % sur 5 ans, supérieur à la moyenne régionale alpine (4,8 %), traduisant une dynamique haussière soutenue par une demande résidentielle polarisée. Le prix médian de 4 475 €/m², en progression de 3,1 % par an depuis 2020, confirme une valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. en cycle ascendant, malgré un volume de transactions annuel limité à 27 unités (source DVF 2024), révélant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. étroite mais ciblée. La part de maisons (12,2 %) et le taux de vacance maîtrisé (3,3 %) indiquent une offre contrainte, limitant les risques de surstockage et soutenant la pression à la hausse des prix.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 2,7 % positionne Saint-Étienne-de-Tinée en territoire de rendement modéré, typique des zones touristiques à forte saisonnalité, où la préservation patrimoniale prime sur la rentabilité immédiate. La part de locataires (33,5 %) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian de 10 €/m², soit un ratio prix/loyer de 447,5) suggèrent une demande locative saisonnière et résidentielle mixte, avec un risque de vacance hivernale à anticiper. La stratégie optimale combine un ciblage des résidences secondaires en haute saison (rendement saisonnier) et une détention longue durée pour capter la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. structurelle.

Le revenu médian de 22 910 €, inférieur de 18 % à la moyenne nationale, reflète un bassin de population à pouvoir d’achat modéré, mais compensé par une densité d’équipements supérieure à la moyenne des communes de taille similaire (340 équipements pour 1 200 habitants), avec une concentration notable en santé (38 structures) et services (177), renforçant l’attractivité résidentielle. Les indicateurs de sécurité (10,1 dégradations et 14,7 usages de stupéfiants pour 1 000 habitants) révèlent une insécurité localisée, principalement liée à la délinquance opportuniste, sans menace systémique sur la valeur immobilière. La revente bénéficie d’un marché polarisé (tourisme, résidences secondaires) et d’une demande stable, mais exige une sélection rigoureuse des biens pour éviter les zones à risque résiduel.