Saint-André-les-Alpes

Le marché de Saint-André-les-Alpes affiche une prime de rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,3% sur un prix médian de 1 985€/m² en 2024, niveau inférieur de 22% à la moyenne départementale (2 550€/m²), suggérant une sous-évaluation structurelle du parc immobilier local. Avec seulement 3 transactions enregistrées en 2024 (source DVF), la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est anémique, confirmant un cycle de stagnation où les prix résistent mais sans dynamique haussière identifiable. La part de logements vacants à 8,7% (vs 5,2% en PACA) indique une pression à la baisse sur les prix, compensée partiellement par un ratio locataire/propriétaire déséquilibré (32,8% vs 61,9%) limitant les risques de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. prolongée.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,3% positionne Saint-André-les-Alpes comme une cible prioritaire pour les stratégies de rendement pur, avec un spread de 350 pb au-dessus du taux sans risque local (3,8% en 2024). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (part locataires à 32,8%), mais la faible densité de transactions (3/an) impose une sélection rigoureuse des actifs pour éviter les pièges de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix.. La structure de propriété (61,9% de propriétaires) limite les risques de turnover locatif, mais la part de maisons (56%) suggère des coûts de maintenance élevés, réduisant la marge nette à 5,1% après charges. Stratégie recommandée : cibler les petits logements (T2-T3) en centre-bourg pour maximiser la rotation locative.

Le revenu médian de 22 060€/an (Filosofi 2020) place Saint-André-les-Alpes dans le quartile inférieur des communes alpines, avec un pouvoir d'achat locatif contraint (loyer médian à 12,1€/m² vs 14,5€/m² en moyenne régionale). La densité d'équipements (185 pour 2 000 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de même taille, mais concentrée sur le tourisme (11 équipements) et les services (93), révélant une économie dépendante des saisonniers. Le taux de dégradations (6,8/1 000 habitants) et d'usage de stupéfiants (14,6/1 000) dépasse les seuils de vigilance pour une commune rurale, tandis que l'absence de vols avec armes et de trafic de stupéfiants limite les risques systémiques. Points de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. : la proximité des stations de ski (Gap 1h, Serre Chevalier 1h30) et l'axe A51 (15 min) offrent des opportunités de revente saisonnière, mais la dépendance au tourisme expose à des cycles de correction post-saison.