Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 81 %.
Prix médian
4 651 €/m²
Loyer
15.3 €/m²
Rendement brut
3.9 %
Évolution/an
+16.8 %
Population
6 184
Revenu médian
25 380 €/an
Analyse de Prades-le-Lez
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Prades-le-Lez affiche une dynamique haussière structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 18,6% sur 5 ans (2017-2022), confirmant une accélération des prix à 4 044€/m² en 2022. Cette performance dépasse largement l’inflation régionale et suggère une pression acheteuse sur un stock limité, notamment avec seulement 5 transactions enregistrées en 2022 (source DVF), révélant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. faible mais une demande soutenue. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,5% reste modéré pour un marché en cycle haussier, indiquant que la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. actuelle intègre déjà une prime de rareté, limitant les opportunités d’arbitrage court terme.
Pour l'investisseur
Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,5% est inférieur à la moyenne des villes périurbaines du Languedoc (5,2%), tandis que la part des locataires (32,7%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian à 15,3€/m²) suggèrent un marché locatif peu polarisé. La forte proportion de propriétaires (66%) et le taux de pauvreté bas (8%) renforcent la résilience du marché à la revente, mais la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (5 transactions/an) et la concentration des actifs en maisons (70,5%) limitent l’accès à un levier de rendement pur. Stratégie recommandée : cibler des actifs premium pour capter la prime de rareté, avec une détention longue durée.
Pour le résident
Le cadre de vie est sécurisé (indice SSMSI 2025 : 4,2 cambriolages pour 1 000 habitants) et attractif pour les ménages aisés (revenu médian de 25 380€/an), mais la désirabilité reste contrainte par une offre d’équipements limitée (273 équipements pour 5 000 habitants, soit un ratio de 5,5 équipements/100 habitants, inférieur à la moyenne régionale de 7,1). Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont portés par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des ménages propriétaires (66%) et l’absence de vacance structurelle (4,6%), mais la faible densité commerciale (20 commerces) et l’absence d’équipements touristiques limitent l’effet d’entraînement sur les prix. Points de vigilance : dépendance au marché résidentiel local et risque de saturation des prix en cas de retournement macroéconomique.
Profil de Prades-le-Lez
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Dynamique du tissu d'entreprises : 0/100Dynamique de l'emploi salarié : 8/100
Emploi salarié privé
421
-2,5 % sur un an
Établissements employeurs
61
-7,6 % sur un an
Procédures collectives
4 655
dépt 34 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Prades-le-Lez
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 442 €
Femmes 2 321 € · hommes 2 576 € — soit 9,9 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)4 039 €
Professions intermédiaires2 305 €
Employés1 749 €
Ouvriers1 855 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Prades-le-Lez, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
61/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Prades-le-Lez — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêtRadonTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
6
Arrêtés CatNat
20
Sismicité
faible
Radon
faible
Selon Géorisques, Prades-le-Lez est exposée à 6 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt…). La commune a fait l'objet de 20 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Inondations et/ou Coulées de Boue (2026). Sismicité faible (zone 2/5).
Tension assurantiellesous tension
À Prades-le-Lez, la pression sur l'assurance habitation est notable : 20 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation élevé
Climat chaud (méditerranéen ou tropical) : étés chauds et canicules fréquentes. Le besoin de climatisation (ou de pompe à chaleur réversible) y est élevé — un critère de confort et de valorisation qui pèse désormais dans une décision d'achat ou de location.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Prades-le-Lez
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Prades-le-Lez (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 764 DPE 0.5% de passoires (F/G)Classe médiane C
Taxe foncière à Prades-le-Lez
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Prades-le-Lez (51,62 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 626 €/an
au-dessus de la médiane
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Prades-le-Lez +355 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Hérault (34), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
6 739
Part de CDI
50 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 867 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 132 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
90
Prades-le-Lez figure parmi les communes les plus sûres de France
Indice de sécurité 90/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Prades-le-Lez est 15ᵉ / 121 du département (Hérault) pour le cadre de vie.
Cambriolages4,2‰
Dégradations4,5‰
Violences intrafamiliales2,4‰
Vols contre les personnes5,2‰
Vols dans les véhicules0,8‰
Violences sexuelles1,1‰
Escroqueries7,6‰
Équipements & services à Prades-le-Lez
273 équipements recensés, soit 44 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
20
Commerces
83
Santé
4
Écoles & formation
23
Sport & culture
10
Transports
Médecins & tarifs à Prades-le-Lez
12 médecins référencés dans 1 spécialités — 100% en secteur 1 (tarif Sécu), 0% en secteur 2 (dépassements), 75% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.