Nice

Le marché niçois affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 5,5% sur 5 ans (2019-2024), supérieur à la moyenne nationale des villes de plus de 300k habitants (+3,8%), confirmant une dynamique haussière soutenue par la demande touristique et résidentielle. Le prix médian à 4 922€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5%, positionne Nice en zone de rendement modéré mais avec un potentiel de plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. à moyen terme, d'autant que le taux de vacance (13,7%) reste contenu sous la moyenne des métropoles touristiques (15,2%). La concentration des transactions (2 132 en 2024) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. élevée, typique des marchés polarisés où l'offre se renouvelle rapidement malgré une pression foncière persistante.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5% sur un marché où 49,4% des ménages sont locataires suggère une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, mais la part de propriétaires (47,6%) limite les opportunités de rendement pur. La demande locative est segmentée (touristes, expatriés, actifs en mobilité professionnelle), ce qui impose une gestion locative spécialisée et des coûts de turnover élevés. La stratégie optimale consiste à cibler des actifs premium (secteurs Ouest ou Centre) où la demande solvable est moins volatile, plutôt que des segments bas de gamme où la vacance et les impayés sont plus fréquents.

Le cadre de vie présente des risques sociétaux élevés : un taux de pauvreté de 21% (vs 14,5% en moyenne régionale) et un revenu médian de 20 870€ annuels indiquent une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). sociale marquée, avec des disparités fortes entre quartiers. La densité d'équipements (13 524 pour 100k habitants) est supérieure à la moyenne des villes comparables, mais leur répartition inégale (santé et services concentrés dans le centre, enseignement et sports sous-dimensionnés en périphérie) génère des déséquilibres spatiaux. La sécurité, mesurée par un indice de 6,1 cambriolages pour 1 000 habitants (vs 3,8 en moyenne nationale), pénalise la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. des actifs en périphérie, tandis que les quartiers centraux (Vieux-Nice, Libération) conservent une attractivité résiliente malgré ces risques.