Beaulieu-sur-Mer

Le marché de Beaulieu-sur-Mer affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 3.6% sur 5 ans, supérieur à la moyenne nationale des communes balnéaires (2.1%), confirmant une tendance haussière modérée malgré un prix médian au m² de 6 678€, soit 38% au-dessus de la médiane des Alpes-Maritimes (4 840€). La faible volatilité transactionnelle (24 transactions en 2024) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée, typique des marchés haut de gamme où les transactions sont dominées par des profils patrimoniaux plutôt que spéculatifs. La part de maisons (9.8%) et le taux de vacance (7.1%) indiquent une offre résidentielle contrainte, renforçant la pression à la hausse sur les prix dans un contexte de demande soutenue par des acquéreurs non-résidents (part des propriétaires à 52.4%).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5% se situe dans la fourchette haute des communes côtières azuréennes (moyenne : 4.2%), mais reste inférieur aux opportunités locatives des villes voisines comme Nice (5.8%) ou Menton (5.5%), reflétant un arbitrage entre liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. et rendement. La part des locataires (42.2%) est inférieure à la moyenne départementale (48.1%), limitant la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. et justifiant une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. La concentration des transactions en 2024 (24 ventes) et la faible vacance (7.1%) suggèrent un marché où l'investissement locatif doit cibler des profils haut de gamme (résidences secondaires, expatriés) pour optimiser l'occupation, avec un risque de vacance prolongée en basse saison.

Le revenu médian de 23 360€ et un taux de pauvreté de 17% placent Beaulieu-sur-Mer dans une catégorie socio-économique intermédiaire, avec un pouvoir d'achat inférieur à celui des communes voisines comme Villefranche-sur-Mer (28 500€) ou Cap d'Ail (26 200€), limitant l'attractivité pour les ménages locaux. La densité d'équipements (605 pour 3 600 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de taille similaire (420), mais leur répartition déséquilibrée (6 équipements d'enseignement, 17 transports) révèle des lacunes en mobilité et éducation, facteurs de désirabilité résiliente. Les indicateurs de sécurité (2.9 cambriolages/1 000 habitants, 27.1 vols/1 000 habitants) sont inférieurs aux moyennes départementales (3.8 et 32.5), mais les violences intrafamiliales (2.8) et l'usage de stupéfiants (28.7) pointent vers des tensions sociales localisées, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente pour les profils familiaux.