Montmagny

Le marché de Montmagny affiche une phase de correction structurelle, confirmée par un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -0,5% malgré un prix médian de 3 093€/m² en 2022. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (7 transactions en 2022) suggère une demande atone, potentiellement liée à un revenu médian de 20 480€ et un taux de pauvreté à 22%, indiquant une pression fiscale sur le pouvoir d'achat. La part de logements vacants à 6,7% renforce l'hypothèse d'un marché sous tension, où les actifs patrimoniaux pourraient être sous-évalués à court terme.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,5% positionne Montmagny comme un marché à haut rendement pur, mais la part de locataires limitée à 41,4% et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian à 19,3€/m²) limitent la marge de manœuvre pour une stratégie de cash-flow optimisé. La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers des actifs résidentiels (40,2% de maisons) et une faible rotation transactionnelle (7 ventes/an) orientent vers une approche de préservation patrimoniale plutôt que de rendement agressif, avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. non négligeable.

Le cadre de vie à Montmagny présente des risques socio-économiques élevés (taux de pauvreté à 22%) et une sécurité dégradée (8,5 cambriolages pour 1 000 habitants en 2025), bien que les violences intrafamiliales (3,6/1 000) et les trafics de stupéfiants (1/1 000) restent contenus. La densité d'équipements (365 au total, dont 28 commerces et 12 établissements d'enseignement) offre une base de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résidentielle, mais la désirabilité est compromise par un niveau de vie médian faible et une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des risques sécuritaires, limitant la revente à une niche de primo-accédants ou d'investisseurs à long terme.