Enghien-les-Bains

Le marché d'Enghien-les-Bains affiche une correction structurelle depuis 5 ans (-2% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).), malgré un prix médian au m² de 4 855€, positionnant la commune en sous-évaluation relative face à son bassin de vie (Cergy-Pontoise). La tension transactionnelle (25 ventes annuelles en 2024) confirme une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, avec un stock de logements vacants à 9,7% révélant un déséquilibre offre/demande latent. La part de maisons (22,2%) limite la pression à la hausse des prix, tandis que la concentration des transactions en 2024 suggère une stabilisation des prix après une phase de correction, sans signe de rebond imminent.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,2% sur un loyer médian de 21,1€/m² positionne Enghien-les-Bains comme un marché à rendement pur modéré, avec un ratio prix/loyer de 19,2 années, proche du seuil de rentabilité pour un investissement locatif classique. La part de locataires (43,7%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (ratio loyer/revenu médian à 8,3%) indiquent une demande locative captive, mais la part de propriétaires (53,8%) limite la pression à la hausse des loyers. La stratégie optimale consiste en un ciblage de petits logements (studios/T2) pour maximiser le rendement, avec une attention particulière aux risques de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. dans un marché en stagnation.

Le revenu médian de 30 380€ et un taux de pauvreté à 10% positionnent Enghien-les-Bains comme une commune à revenu intermédiaire, avec un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne francilienne (revenu médian Île-de-France : 28 000€). La densité d'équipements (1 229 pour 12 000 habitants) et la concentration en santé (302 équipements) renforcent l'attractivité résidentielle, mais la sécurité reste un point de vigilance avec des indicateurs de dégradations (10,1/1 000 habitants) et vols violents (2/1 000 habitants) supérieurs à la moyenne des communes similaires. La revente est soutenue par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché (proximité de Paris et du lac), mais la correction des prix depuis 5 ans impose une approche sélective pour éviter un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. à moyen terme.