Saint-Gervais-les-Bains

Le marché de Saint-Gervais-les-Bains affiche une dynamique haussière marquée, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 11% sur 5 ans (2019-2024) et un prix médian au m² à 4 854€, confirmant une valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. accélérée du parc immobilier. Cette trajectoire, couplée à un volume de transactions annuel de 21 unités (source DVF 2024), suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée mais une demande soutenue, typique des communes touristiques alpines en phase de rattrapage post-crise sanitaire. La part de maisons (34,4%) et le taux de vacance faible (3%) renforcent la pression à la hausse, tandis que le ratio loyer/prix (0,37%) indique une rentabilité brute de 4,5% encore compatible avec une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,5% s'inscrit dans une fourchette moyenne pour les stations de montagne, mais la structure locative (34% de locataires) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. implicite (loyer médian à 18,1€/m² pour un revenu médian de 23 800€) révèlent un marché polarisé entre résidences principales et investissements locatifs saisonniers. La faible part de propriétaires (61,1%) et le taux de pauvreté de 9% limitent le risque de vacance structurelle, mais la dépendance au tourisme (59 équipements dédiés) expose le rendement à une saisonnalité marquée. Une stratégie mixte (résidence principale + location courte durée) est recommandée pour optimiser le couple risque/rendement, avec une préférence pour les biens en copropriété bien situés (proximité remontées mécaniques).

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements élevée (764 pour 12 500 habitants estimés), avec une surreprésentation des services (395) et des équipements touristiques (59), reflétant une économie locale polarisée par le secteur tertiaire. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 36,8 (2025), est supérieure à la moyenne nationale, avec des indicateurs de vols violents et violences sexuelles quasi nuls, mais une sensibilité aux dégradations (9,9) et vols dans véhicules (2,1) à surveiller. Le revenu médian de 23 800€ et un taux de pauvreté de 9% positionnent Saint-Gervais comme une commune accessible pour les classes moyennes, mais la revente pourrait être ralentie par la saisonnalité touristique et la dépendance aux marchés immobiliers suisses (proximité de Chamonix). Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les biens en centre-ville ou à proximité des remontées mécaniques, tandis que les zones périphériques (haussmanniennes) présentent un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de retournement du marché résidentiel.