Les Contamines-Montjoie

Le marché de Les Contamines-Montjoie affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 5,6% sur 5 ans (2018-2023), supérieur à la moyenne alpine, confirmant un cycle haussier durable malgré un prix médian de 5 250€/m² déjà élevé. La faible part de logements vacants (1,3%) et le volume de transactions limité à 9 en 2023 (source DVF) indiquent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. contrainte, typique des stations touristiques où l'offre est captée par la demande saisonnière. La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers les résidences secondaires (70,3% de propriétaires) limite la pression à la baisse, mais expose à un risque de correction en cas de retournement du secteur skiable ou de hausse des taux d'emprunt.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,9% positionne la commune dans une fourchette moyenne pour les stations de montagne, mais la part des locataires (22,8%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian de 21,3€/m²) suggèrent une demande locative saisonnière forte, justifiant une stratégie de rendement pur via la location courte durée. Le ratio loyer/prix (0,41%) reste inférieur à la moyenne des Alpes (0,5-0,6%), mais la faible fiscalité locale (pas de taxe d'habitation résiduelle) et la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. patrimoniale historique compensent ce différentiel. L'absence de rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). net calculé impose une analyse approfondie des charges (copropriété, entretien) pour valider la rentabilité nette.

Le revenu médian de 23 320€/an (Filosofi 2020) et la part majoritaire de propriétaires (70,3%) reflètent une population ancrée localement, mais la dépendance aux revenus touristiques (44 équipements dédiés) crée une vulnérabilité économique. La sécurité, mesurée par un indice de dégradations de 4,5 pour 1 000 habitants (SSMSI 2025), est excellente, avec une criminalité quasi nulle (0 vol violent, 0 trafic), renforçant l'attractivité résidentielle. La densité d'équipements (245 pour 1 200 habitants) et la spécialisation touristique (20 équipements dédiés) garantissent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente, mais la saisonnalité du marché impose une vigilance sur la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. hors période hivernale.